港台訪問:商舖四大核心區租金回落,是危還是機?

主持:
差餉物業估價署公佈了2021-22年度估價報告,顯示中環、銅鑼灣、尖沙咀和旺角這四大核心區的商舖租金持續回落。雖然如此,我們仍然看到不少商舖丟空或淪為散貨場。這種情況對於經濟和其他行業有什麼影響呢?
就住今日這個話題,我們邀請了盛滙商舖基金創辦人李根興博士Edwin同我們講解一下。

Edwin:
這些年來的舖市我形容為從天堂走到地獄。天堂就是自由行最暢旺的時期,即2012至2014的幾年。以廣東道、海防道及羅素街為例,原來的租值大概十萬至二十萬,其後升至五十萬,到後期更升至一百至二百萬元,當時舖市是商舖投資者的天堂。不過,上帝要你滅亡,必先令你瘋狂。現在形勢逆轉,很多商舖由高峰時期二百萬至三百萬元的租金(大概每呎二千至三千元),回落至五十萬至六十萬元的租金,仍然無人問津。最後業主們唯有將舖位減價九成至二十萬至三萬元,租給短期租客,甚至以十萬元的賤價租出去。因此現時的舖市,尤其四大核心區的中環、銅鑼灣、尖沙咀和旺角正處於地獄的狀況。
然而,我所謂的地獄亦只不過讓商舖租金回到合理的水平罷了!相比起訪港遊客,香港只有萬人口,但高峰期遊客就差不多有五至六千萬人,差不多是香港常住人口的十倍。現在遊客由五至六千萬人跌至零。所以現在香港經濟是靠民生消費獨挑大樑,因為香港人亦不能外遊,例如復活節假期所有香港人都只能留港消費。以往復活節長假期,大部份人都離港外遊,但現在呢?沒有人。所以香港四大核心區的商舖租金其實跟來港旅客及港人外遊情況息息相關。

主持:

商舖租金下跌對哪個行業影響最大呢?

 

Edwin:

原則上,商舖租金下跌對所有行業都有正面作用。因為租金成本下降,利潤自然增多。然而,業主們都會因應租客行業所受的影響而調節租金,那麼哪一個行業的租金下跌最多呢?

  1. 找換店。高峰期一間面積大概一百呎的找換店,月租便要八十多萬元(即呎租八千六百多元),現在沒有遊客,找換店需求大減,生意下跌了九成,所以租金影響最大。

  2. 面積二千呎以上的婚宴場地,因為受政府防疫措施影響最大的就是大型婚宴!此外,高級品牌亦受嚴重影響,缺少訪港遊客令他們的生意一落千丈,所以此類型的商舖租金所受的打擊亦最巨大。
     


主持:

那現在是否一個給創業者租舖的好時機?集團機構又應否把握機會擴展業務?

 

Edwin:

對!世事往往有危有機。失業率現在創十多年新高。然而,失業率越高,創業率亦越高。例如某些航空公司裁員數千人,被裁的員工會另覓出路。他們沒有能力開大酒樓,但他們或可以開一間珍珠奶茶小店,或一間雞蛋仔小店,或咖啡小店…所以五百呎以內的小商舖相比大商舖更易租出。而今時今日哪些地方比較多人流呢?答案是屋邨樓下及住宅區附近。因此符合民生需求及五百呎以下的商舖租盤,現在叫好叫座。尤其是街市舖,租金反而比社會事件或新冠肺炎疫情前上升了三至四成。

 

主持:

你認為舖市何時可以回復正常呢?

Edwin:

舖市回暖需要看時機,現在預見有三大條件:

  1. 香港與內地通關,訪港旅客回歸。

  2. 政府派發消費券,若有三百多億的消費券,可讓全港數十萬間商舖受惠。

  3. 政府有一個200億元購置工商舖物業作社福設施計劃尚未落實。如果落實,200億資金會在整個舖市內不斷翻滾,到時候舖市就可以活化了!


 

主持:

最後,希望疫情即將好轉!如Edwin所說到大家可以多些出街消費,振興各行各業生意,那就皆大歡喜了!

 

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