先達一舖位$78萬易手：由$625萬高峰蒸發87.5%，炒iPhone神話為何終結？
先達廣場，曾經是香港炒iPhone的聖地，也是商舖投資者眼中的「短炒樂園」。但今日的先達，早已今非昔比。最近一宗成交，正好說明這個神話如何破滅。
2026年9月16日，先達廣場一個1樓舖位，建築面積約102平方呎，以$78萬港元易手，折合呎價僅約$7,647。這個價錢，放在今天的市況，已經教人唏噓；但如果你知道它的過去，感受會更深。
該舖位在2020年曾創下「短炒神話」。有投資者以$110萬買入，持貨不足兩個月，便以$166萬轉手，賬面大賺逾五成。更誇張的是，2012年11月舖市熱炒期，這個舖位曾經以$625萬成交。Yes，$625萬。
今日，原業主於2020年底以$166萬接貨，持貨6年，如今以$78萬沽出，賬面慘蝕$88萬，舖價蒸發達53%。若由高峰$625萬計算，更蒸發87.5%。坊間形容，這筆虧損的$88萬，以今年開售的iPhone 18 Pro（256GB）官方定價計算，等同直接「痛蝕」83部新iPhone。而在2樓，更有建築面積僅78呎的迷你舖，今年以$30萬成交，破了先達最平成交紀錄。
舖價腰斬，租金回報同樣大不如前。2015年前的高峰期，1樓及2樓細舖月租動輒$20,000至$30,000；但目前場內普遍細舖月租已跌至不足$10,000，部分1、2樓或死角位甚至只需$3,900至$4,000，跌幅同樣超過六成。租金跌、舖價跌、人流跌，先達的黃金時代似乎已經過去。
三大致命原因
第一，官方渠道分流。以往消費者要承受溢價到先達「搶現貨」，如今Apple官網預訂、門市取貨極為流暢，供應鏈產能大幅改善，開賣數天至數週內供需即趨平衡，令先達無法再以「獨家供貨」牟取暴利。
第二，吉舖與消費轉型。受到網購、市民北上消費及訪港旅客「深度遊」轉型衝擊，本港傳統零售表現疲弱，先達場內近年吉舖處處，人流大減。
第三，炒風週期極短。像今年iPhone 18的炒風往往「半日完結」或僅能維持數天，一年只靠這幾天的熱度，根本無法支撐一間商舖全年高昂的營運成本與人工。
投資啟示：跟潮流炒舖，隨時暴升暴跌
先達這個舖位由$625萬跌至$78萬，不只是一個數字故事，而是一個警號。當一個商場的價值，過度依賴某一種潮流、某一款產品、某一班炒家，一旦官方供應鏈改變、消費模式轉移、炒賣週期縮短，舖價和租金可以在短時間內全面崩塌。
投資太過跟潮流的商舖，要小心，隨時暴升暴跌。我是盛滙商舖基金創辦人李根興，我本人及基金過去17年已在香港買入174間香港街舖，在這裏繼續同你分享香港買舖知識！
李根興博士 Edwin
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