你有冇諗過，一樣係「磚頭」，點解住宅越舊越貶值，商舖卻越舊越值錢？時間呢個因素，喺兩個市場入面，扮演住完全相反嘅角色——對住宅嚟講，時間係無情嘅敵人；對街舖嚟講，時間卻係最佳嘅盟友。
住宅：時間係敵人，樓齡係致命傷
買樓嘅人，最怕聽到兩個字—「樓齡」。
點解？因為銀行做按揭，普遍用「75減樓齡」嚟計算還款年期。換句話講，一層40年樓齡嘅單位，按揭年期只剩35年；如果樓齡去到50年，分分鐘連借都借唔足。呢個計算方式，直接令高齡住宅喺市場上失去競爭力。
但銀行嘅取態只係冰山一角。隨住樓齡增長，大廈設施開始老化——升降機頻繁故障、水喉生鏽、外牆剝落、大堂殘舊，每一次維修都係錢。業主立案法團每次開會傾大維修，動輒幾十萬甚至上百萬，呢筆數最終都係由業主孭。試問一個買家，點解要用同一區新樓嘅七成價錢，去買一層要瘋狂維修嘅舊樓？
時間喺住宅身上，係折舊、係貶值、係競爭力流失。所以市場共識好清晰：新樓就係值錢過舊樓，樓齡越高，身價越低。
街舖：時間係朋友，越舊越有價值
但鏡頭一轉，商舖市場嘅邏輯完全顛倒。
你幾時聽過地產經紀推銷間舖時講「呢間舖得兩年新淨」？從來冇。市場上最貴嘅舖，幾乎全部都係舊舖、老舖，甚至係殘到連招牌都甩色嗰種。
點解？因為商舖嘅價值從來唔係睇建築年齡，而係睇地段同人流。一條街嘅商圈成熟，需要時間浸出嚟——旁邊開咗咩商場、有冇大型住宅項目入伙、交通基建有冇改善，全部都需要幾年甚至十幾年先見效。時間越耐，商圈越旺，舖位越值錢。
更重要嘅係「老字號」效應。一間舖位如果長期由同一間餐廳或零售店經營，漸漸會變成嗰條街嘅地標，甚至吸引遊客專程過嚟幫襯。呢種情懷同知名度，係用錢都買唔到嘅資產。舖租年年加，租客照排隊，業主坐喺度收租收到手軟。
銀行對商舖按揭嘅態度，更加反映呢個現實——好多銀行對街舖基本上唔設樓齡上限，因為佢哋知道，一間舊舖嘅價值，從來唔係由建築年齡決定。
兩種投資，兩種人生
講到底，買樓收租同買舖收租，從來都係兩種完全唔同嘅遊戲。
住宅適合邊個？適合初入門、追求穩定現金流嘅投資者。住宅剛需強，香港人無論點都要有地方住，所以租務市場相對穩定。揀樓嘅邏輯簡單直接——地段、呎數、景觀、樓齡，相對容易掌握。加上銀行按揭寬鬆，上車門檻低，係好多散戶投資者嘅第一步。
商舖又適合邊個？適合已經有幾層樓在手、唔介意高風險高回報嘅專業投資者。買舖要睇嘅嘢多好多——人流走勢、周邊發展、行業生態、甚至街道文化，全部要靠經驗判斷。一個唔好彩，間舖可以空置成年冇租客；但揀啱地段，租金回報可以跑贏住宅幾條街，舖價仲會隨時間升值。
總結
時間對住宅係敵人，因為佢帶嚟折舊、維修同貶值；時間對街舖係朋友，因為佢醞釀出商圈、人潮同情懷。
兩者冇絕對好壞，只係適唔適合你。你而家係邊種投資者？係穩陣為上嘅收租新手，定係追求爆發力嘅專業玩家？認清自己嘅定位，先至係投資路上最關鍵嘅一步。
李根興博士 Edwin
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