佐敦泰林電器舊址丟空18年後終於租出，由點心店進駐。不少人會問：為何一間位於旺區的老舖可以空置這麼久？關鍵不在於地段，而在於業權。很多人誤以為，業權份數較多，例如持有六成或七成，就可以像公司股東大會那樣「少數服從多數」。但物業的共有權利並非如此運作。泰林舊址正好說明，即使持有較多業權份數，也未必可以單方面出租整間舖位。
第一，法律層面，涉及單方面出租整間舖位的權利問題。香港共同持有物業通常分為「聯權共有」（Joint Tenancy，俗稱長命契）或「分權共有」（Tenancy in Common）。就未分割權益而言，無論是長命契還是按比例分權共有，各方共同持有的都是整間舖位的權益。持有六成業權，並不代表可以指定使用舖位的前半截或左半邊。此外，租約的本質是將物業的「獨佔管有權」（Exclusive Possession）授予租客。未經另一位業主同意，任何一方都無權剝奪對方使用物業的權利，因此單方面出租整間舖位可能引發法律問題。若其中一位業主背着另一方擅自簽約收租，另一方可能按實際情況入稟法庭，就物業佔用及應得收益提出申索，並影響租客繼續使用該舖位。
第二，實務層面，租客及地產代理都會顧慮承租風險。即使有業主試圖強行放盤，市場上也未必容易找到願意承租的租客。首先，查冊一目了然。租客或代理簽約前一般會到土地註冊處查冊，核對註冊業主姓名。若租約缺少其中一位業主的簽署，又沒有妥善授權，交易便可能存在重大問題。其次，租客須承擔裝修及開業成本風險。開舖涉及大筆裝修費、生財工具及牌照申請；若另一位業主提出反對或發出律師信，租客可能面對停業及損失已投入資金的風險，自然會審慎考慮。牌照申請亦可能受影響：若經營食肆、教育或特定娛樂行業，申請相關牌照時可能需要提供業主同意文件或有效完備的租約；若物業使用權存在爭議，便可能影響申請及開業安排。此外，持牌地產代理須核實業權並取得妥當的出租授權；若明知另一位業主反對仍促成交易，代理可能面對地監局處分及法律訴訟。
第三，常見的破局及解決方法。當業主之間就出租問題陷入僵局，通常有以下幾種處理方式。其一，內部轉讓或收購業權份額：由贊成出租的一方出資買下反對方的業權，或由反對方買下贊成方的業權，統一業權後再決定用途。其二，簽署正式管理及分賬協議：先釐清分歧原因，例如租金定價、租客行業或租金分配問題，再透過律師簽署授權書或合約，委託其中一方負責打理，並按協議及業權比例定期分配租金。其三，協議共同出售：既然無法就經營達成共識，便將整間舖位出售，套現後按業權比例分錢。其四，向法庭申請：若雙方完全無法溝通、長期僵持，可根據香港法例第352章《分劃條例》向法庭申請分劃或出售物業，由法庭按個案情況決定；出售所得扣除法律及出售費用後，再按各方權益分配。不過，此方法涉及時間及較高法律費用，通常是最後手段。
泰林舊址能夠成功租出，正因為有人願意斡旋，令原本無法達成共識的雙方取得共識，避免官司或再次出讓物業。這個案例提醒投資者：舖位能否出租，不僅要看人流，更要看清業權結構。
李根興博士 Edwin
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