執筆時2022年財政預算案破天荒立法禁止商舖業主追租，若然3至6個月後，大家出租商舖時遇上租霸又應該怎麼辦呢？今日就跟大家談談如何收租。
商舖的價值主要在於租金「厘數」回報，而非呎價。假設一間舖每月收租五萬元，回報有三厘，該舖值2000萬（5x 12/0.03）。 但萬一租客開始不交租呢？這時候便要留意以下三件事：
(1) 有沒有予稅務局加蓋印花（打釐印）；
(2) 有沒有在土地註冊處（田土廳）註冊；
(3) 有沒有後續的法律行動 ，例如封租令及收樓令。
1. 打釐印
先談有沒有打釐印，在任何形式的租約，都需要在簽署日期後30日內打釐印，否則，業主與租客之間有何爭拗，都不能透過民事訴訟的程序提出作為證據。打釐印可透過互聯網、郵寄或親自去印花稅署處理。記得即使長租、短租，甚至是租一、兩日都好，均需打釐印才具法律效力。租約印花稅（又名釐印費）按租約年期佔0.25%至1%，有免租期的話就會將個平均年租拉低。
如果租約內有任何「頂手費」也會徵被收4.25%。即是說，如果租金是每個月五萬元，租約為兩年，頂手費為20萬的話，所需要繳付的釐印費就是60萬的0.5%，即是$3000，再加頂手費的$8500，合共需繳付$11500。當然以我所知，許多時候雙方未必把所有協議寫在租約上，否則費用便會更高。法例並未規定應該由業主還是租客繳付該筆印花稅， 但一般來說都是業主和租客各自承擔一半。
如果過期沒打釐印，罰款則視乎過期日子，通常為釐印費的兩至10倍。當然若遲得太多，據我所知，很多人會以家中有事、出門旅行、身體狀況不佳等理由求情，署方可能接受你的請求而減免罰款，不過奉勸大家千萬別虛報資料，以免惹禍上身。
記住，租約必須打釐印才有法律效力，別為了省一點金錢而逃稅。如果沒有打釐印，即使租客欠租，業主基本上也是無話可說。
2. 田土廳註冊
在田土廳註冊主要是為了讓公眾知道該物業的業權情況，這樣你在法律上才具有優先權，買賣、按揭、其他產權負擔（encumbrances）等項目一般都會註冊。租約方面，則視乎是三年以上還是以下，不超過三年的，通常用租賃協議（tenancy agreement）；超過三年的，應該以租契（lease）形式來進行。兩者常被統稱為租約，但在技術上，兩者是不同的。
租賃協議（tenancy agreement）：通常租期不足三年，基本上可以隨意訂立，但求有白紙黑字，甚至即使只得口頭協議也行。當然，一旦出現爭拗，只得口頭協議就肯定「審死官」，所以還是書面作實為佳。至於有沒有在田土廳註冊則沒有所謂，這不會影響其法律上的優先權。
租契（lease）：用於處理三年以上的租期，是較正規的租約。租契必須以契據（deed）方式簽立，亦即必須經簽署（sign）、蓋章（seal） 及交付（deliver，即互相交換）才能成立，上面通常可見到一個小紅章，若是有限公司就會用到鋼印。根據《土地註冊條例》，所有租契均應於土地註冊處註冊，否則便失去其優先權。換言之，如果不知哪裡冒出一個遲來的租客卻先註冊了租契的話，原來的租客沒有註冊原租契的話，就可能失去優先權了。記住，兩年死約加兩年生約（即續租權）的租約，也算是超過三年的租約，應拿去田土廳註冊，以保障優先權。
老實說，在田土廳註冊之後優先權是保障租客居多，業主不大可能無事找麻煩，租給兩個不同的租客。要是你調查一下，10份超過三年的租約有九份都沒有註冊。反之，如業主想踢走某長約租客，就可能會另覓新租客，然後去註冊新的租約，那麼該份新租約就隨時有優先權租用舖位了。當然，如舊租客手中租約已打釐印，他可以循其他渠道向業主作追討。但如果連釐印也沒有打，就沒有法律無效力了。
至於租約有否註冊，一般並不影響業主追討租客的租金，因為註冊只牽涉租客優先權，但無註冊並不代表租約沒有法律效力。
3. 後續的法律行動
只要租客遲交租超過15日（即新政策的保護期之後計），業主即有權採取法律行動控告租客。法律行動包括三項：(a)追討租金欠款；(b) 舖內財物扣押令（亦稱封租令）；(c)收回商舖的管有權（即收樓／收舖令），這裡逐一介紹如下：
(a) 追討租金欠款：業主可向高等法院原訟庭、區域法院或土地審裁處申請追討租金欠款。如果是區域法院的話，追討租金介乎五萬至100萬元之間。而無論上述哪級法院，均須先出律師信、再向法院提交申請，還須宣誓、送達申請通知書給欠租客、排期聆訊等等，需時至少幾個月。因此如欠款不超過五萬元，業主可考慮到小額錢債審裁處追討，手續簡單快捷得多。另外區域法院民事申索限額由100萬提升至300萬，小額錢債處則由50,000元提升至75,000元。
(b) 封租令：對商舖來說，這是最有效的收租方法。業主先要向區域法院申請一張財物扣押令（Distress Warrant），俗稱封票，業主需單方面以宣誓形式向法庭作出申請，假若法庭接納業主的申請，即會發出扣押令，快則數周內收到。申請過程毋須通知租客，免得對方得知而搬走東西。接下來業主可找法庭派出執達吏去抄封屬於租客的財物以抵償欠租，例如舖內的桌椅、生財工具、裝修擺設等。租客有五個工作天的期限來還錢交租，不交的話就會公開拍賣扣押了的財物來交租。不過坦白說，枱枱櫈櫈值得了什麼錢！一般都不夠抵銷欠租。
租舖與租樓不同，做生意並非必需，租舖是為了打開門口做生意，當業主抄封所有生財工具，什麼生意也做不了，員工也四散，死守著空舖也無意思，因此一旦出動「封租」，租客便一無所有，大多捨舖而去，但如果你要追討所有租債的話，便得回到上述一連串法律步驟，需時甚長。
(c) 收舖令：作為商舖業主，使出封舖行動，而租客仍不交租，業主無非想收回商舖，另覓好租客而已。業主可以向土地審裁處、區域法院或高等法院原訟庭申請。區域法院方面，涉及欠租金不能超過港幣100萬元，而相關物業應課差餉租值亦不可超過24萬。要留意，區域法院可以處理的欠租金額已提升至300萬，物業應課差餉租值也提升至32萬。高等法院通常處理大案，收樓收舖這等小事，許多人選擇到土地審裁處或區域法院著手。
土地審裁處對於收舖已有既定程序。業主要向土地審裁處申請收舖，須持一份合法及己付釐印費的租約，申請後七日內，申請書的副本便會送一份給欠租的租客，業主應同時將「申請收樓通知書」張貼在商舖入口的當眼處，並貼出一份名為「實際管有或居住者通知書NOTICE TO PERSONS IN ACTUAL POSSESSION/ OCCUPATION」，每日一份，貼足三日。這樣做代表業主已經盡力通知了租客。再看看租客在七日內有沒有提出反對，如有反對，租客須向土地審裁處提交「反對通知書」，之後就排期聆訊。如無反對，業主就可向土地審裁處在無答辯情況下申請得直令，約一星期內搞妥，簡單得多。有了裁判書後再過一周左右，土地審裁處就會批准發出「收樓令狀」。
申請人亦可申請「收樓及扣押判定債務人財務綜合令狀」，指示執達吏代為收回樓宇或商鋪，以及抄封租客的財物，以便拿去拍賣來抵償欠租，英文叫做Writ of Possession 及Writ of Fieri Facias。執達吏收到你的令狀之後，可能會去舖面三次。安排時間後，一般一、兩個星期內就會作出第一次的上門，通知租客離開。第二次上門時，如果租客於七日內仍未離開，執達吏便會發出「最後遷出通知」，通知租客收樓日期。第三次上門是正式收樓收舖那天，執達吏會聯同業主上門，有需要時會破門入屋入舖，正式收回單位。
以上整個過程，由正式入表申請，到收回商舖，租客無反對的情況下，快則一個月；租客阻延的話，往往要搞一年半載也不足為奇。至於律師費，便宜的則一萬幾千，租客搞事或牽涉金額較大，律師費起碼數萬元以上。
以上資訊由我諮詢幾位相熟律師，以及綜合許多相關法律文件才得出。相信這篇可能是全香港有史以來最詳盡關於商舖收租的文章！
做業主無非為了能收租、等升值以及等待重建！身為商舖業主，肯定財力不菲，與其花時間精力告來告去，倒不如動點腦筋，出手助租客做多些生意，這樣大家雙贏不是更好嗎？
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