2022財政預算案破天荒立法禁止商舖業主追租?! 咁3至6個月後,商舖出租遇上租霸,點算?

執筆時2022年財政預算案破天荒立法禁止商舖業主追租,若然3至6個月後,大家出租商舖時遇上租霸又應該怎麼辦呢?今日就跟大家談談如何收租。

商舖的價值主要在於租金「厘數」回報,而非呎價。假設一間舖每月收租五萬元,回報有三厘,該舖值2000萬(5x 12/0.03)。 但萬一租客開始不交租呢?這時候便要留意以下三件事:
(1) 有沒有予稅務局加蓋印花(打釐印);
(2) 有沒有在土地註冊處(田土廳)註冊;
(3) 有沒有後續的法律行動 ,例如封租令及收樓令。

1. 打釐印
先談有沒有打釐印,在任何形式的租約,都需要在簽署日期後30日內打釐印,否則,業主與租客之間有何爭拗,都不能透過民事訴訟的程序提出作為證據。打釐印可透過互聯網、郵寄或親自去印花稅署處理。記得即使長租、短租,甚至是租一、兩日都好,均需打釐印才具法律效力。租約印花稅(又名釐印費)按租約年期佔0.25%至1%,有免租期的話就會將個平均年租拉低。

如果租約內有任何「頂手費」也會徵被收4.25%。即是說,如果租金是每個月五萬元,租約為兩年,頂手費為20萬的話,所需要繳付的釐印費就是60萬的0.5%,即是$3000,再加頂手費的$8500,合共需繳付$11500。當然以我所知,許多時候雙方未必把所有協議寫在租約上,否則費用便會更高。法例並未規定應該由業主還是租客繳付該筆印花稅, 但一般來說都是業主和租客各自承擔一半。

如果過期沒打釐印,罰款則視乎過期日子,通常為釐印費的兩至10倍。當然若遲得太多,據我所知,很多人會以家中有事、出門旅行、身體狀況不佳等理由求情,署方可能接受你的請求而減免罰款,不過奉勸大家千萬別虛報資料,以免惹禍上身。
記住,租約必須打釐印才有法律效力,別為了省一點金錢而逃稅。如果沒有打釐印,即使租客欠租,業主基本上也是無話可說。

2. 田土廳註冊
在田土廳註冊主要是為了讓公眾知道該物業的業權情況,這樣你在法律上才具有優先權,買賣、按揭、其他產權負擔(encumbrances)等項目一般都會註冊。租約方面,則視乎是三年以上還是以下,不超過三年的,通常用租賃協議(tenancy agreement);超過三年的,應該以租契(lease)形式來進行。兩者常被統稱為租約,但在技術上,兩者是不同的。

租賃協議(tenancy agreement):通常租期不足三年,基本上可以隨意訂立,但求有白紙黑字,甚至即使只得口頭協議也行。當然,一旦出現爭拗,只得口頭協議就肯定「審死官」,所以還是書面作實為佳。至於有沒有在田土廳註冊則沒有所謂,這不會影響其法律上的優先權。

租契(lease):用於處理三年以上的租期,是較正規的租約。租契必須以契據(deed)方式簽立,亦即必須經簽署(sign)、蓋章(seal) 及交付(deliver,即互相交換)才能成立,上面通常可見到一個小紅章,若是有限公司就會用到鋼印。根據《土地註冊條例》,所有租契均應於土地註冊處註冊,否則便失去其優先權。換言之,如果不知哪裡冒出一個遲來的租客卻先註冊了租契的話,原來的租客沒有註冊原租契的話,就可能失去優先權了。記住,兩年死約加兩年生約(即續租權)的租約,也算是超過三年的租約,應拿去田土廳註冊,以保障優先權。

老實說,在田土廳註冊之後優先權是保障租客居多,業主不大可能無事找麻煩,租給兩個不同的租客。要是你調查一下,10份超過三年的租約有九份都沒有註冊。反之,如業主想踢走某長約租客,就可能會另覓新租客,然後去註冊新的租約,那麼該份新租約就隨時有優先權租用舖位了。當然,如舊租客手中租約已打釐印,他可以循其他渠道向業主作追討。但如果連釐印也沒有打,就沒有法律無效力了。

至於租約有否註冊,一般並不影響業主追討租客的租金,因為註冊只牽涉租客優先權,但無註冊並不代表租約沒有法律效力。

3. 後續的法律行動
只要租客遲交租超過15日(即新政策的保護期之後計),業主即有權採取法律行動控告租客。法律行動包括三項:(a)追討租金欠款;(b) 舖內財物扣押令(亦稱封租令);(c)收回商舖的管有權(即收樓/收舖令),這裡逐一介紹如下:

 (a) 追討租金欠款:業主可向高等法院原訟庭、區域法院或土地審裁處申請追討租金欠款。如果是區域法院的話,追討租金介乎五萬至100萬元之間。而無論上述哪級法院,均須先出律師信、再向法院提交申請,還須宣誓、送達申請通知書給欠租客、排期聆訊等等,需時至少幾個月。因此如欠款不超過五萬元,業主可考慮到小額錢債審裁處追討,手續簡單快捷得多。另外區域法院民事申索限額由100萬提升至300萬,小額錢債處則由50,000元提升至75,000元。

 (b) 封租令:對商舖來說,這是最有效的收租方法。業主先要向區域法院申請一張財物扣押令(Distress Warrant),俗稱封票,業主需單方面以宣誓形式向法庭作出申請,假若法庭接納業主的申請,即會發出扣押令,快則數周內收到。申請過程毋須通知租客,免得對方得知而搬走東西。接下來業主可找法庭派出執達吏去抄封屬於租客的財物以抵償欠租,例如舖內的桌椅、生財工具、裝修擺設等。租客有五個工作天的期限來還錢交租,不交的話就會公開拍賣扣押了的財物來交租。不過坦白說,枱枱櫈櫈值得了什麼錢!一般都不夠抵銷欠租。

租舖與租樓不同,做生意並非必需,租舖是為了打開門口做生意,當業主抄封所有生財工具,什麼生意也做不了,員工也四散,死守著空舖也無意思,因此一旦出動「封租」,租客便一無所有,大多捨舖而去,但如果你要追討所有租債的話,便得回到上述一連串法律步驟,需時甚長。

 (c) 收舖令:作為商舖業主,使出封舖行動,而租客仍不交租,業主無非想收回商舖,另覓好租客而已。業主可以向土地審裁處、區域法院或高等法院原訟庭申請。區域法院方面,涉及欠租金不能超過港幣100萬元,而相關物業應課差餉租值亦不可超過24萬。要留意,區域法院可以處理的欠租金額已提升至300萬,物業應課差餉租值也提升至32萬。高等法院通常處理大案,收樓收舖這等小事,許多人選擇到土地審裁處或區域法院著手。

土地審裁處對於收舖已有既定程序。業主要向土地審裁處申請收舖,須持一份合法及己付釐印費的租約,申請後七日內,申請書的副本便會送一份給欠租的租客,業主應同時將「申請收樓通知書」張貼在商舖入口的當眼處,並貼出一份名為「實際管有或居住者通知書NOTICE TO PERSONS IN ACTUAL POSSESSION/ OCCUPATION」,每日一份,貼足三日。這樣做代表業主已經盡力通知了租客。再看看租客在七日內有沒有提出反對,如有反對,租客須向土地審裁處提交「反對通知書」,之後就排期聆訊。如無反對,業主就可向土地審裁處在無答辯情況下申請得直令,約一星期內搞妥,簡單得多。有了裁判書後再過一周左右,土地審裁處就會批准發出「收樓令狀」。

申請人亦可申請「收樓及扣押判定債務人財務綜合令狀」,指示執達吏代為收回樓宇或商鋪,以及抄封租客的財物,以便拿去拍賣來抵償欠租,英文叫做Writ of Possession 及Writ of Fieri Facias。執達吏收到你的令狀之後,可能會去舖面三次。安排時間後,一般一、兩個星期內就會作出第一次的上門,通知租客離開。第二次上門時,如果租客於七日內仍未離開,執達吏便會發出「最後遷出通知」,通知租客收樓日期。第三次上門是正式收樓收舖那天,執達吏會聯同業主上門,有需要時會破門入屋入舖,正式收回單位。

以上整個過程,由正式入表申請,到收回商舖,租客無反對的情況下,快則一個月;租客阻延的話,往往要搞一年半載也不足為奇。至於律師費,便宜的則一萬幾千,租客搞事或牽涉金額較大,律師費起碼數萬元以上。

以上資訊由我諮詢幾位相熟律師,以及綜合許多相關法律文件才得出。相信這篇可能是全香港有史以來最詳盡關於商舖收租的文章!

做業主無非為了能收租、等升值以及等待重建!身為商舖業主,肯定財力不菲,與其花時間精力告來告去,倒不如動點腦筋,出手助租客做多些生意,這樣大家雙贏不是更好嗎?

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