香港買舖入門100問–第一問：商舖的面積和住宅面積有什麼分別？
最大的分別就是住宅有監管，尤其是一手市場；而商舖很多時候都誇大，沒有監管，建築面積被越作越大，很不靠譜。
以我後面這家洗衣店為例，現場看一看，門闊是20呎，深大約4呎左右，實用面積就只得80呎，但看盤紙，經紀竟然寫建築面積是326平方呎！那經紀還用普通話拍了片，在網上介紹這家店的建築面積是33平方米，即等於355平方呎，變相實用率只得22.5%，真的低得驚人！（按：其實舖位包括前庭 (Yard) 80呎，實用面積應該合共160呎，實用率為45%）
上手業主於2013年2月以670萬註冊買入，最終於2020年12月以299萬註冊沽出，持貨7年，蝕讓55.4%。可能就是上手業主誤信了建築面積，現在被迫蝕讓。當然坊間都有很多專業經紀，不過你自己要帶眼識人！買舖要小心！
我們商舖基金自2016年買入過百間香港街舖，通常我們都不盡相經紀寫的建築面積，因為每個經紀寫的數字都不同，又多水份，我們會參考屋宇署圖則或轉讓契（assignment with plan），再加現場考察，寧願信自己的肉眼和現場估量。
我們盛滙商舖基金按照香港測量師學會的定義，舖的「實用面積」（Saleable Area）就是該舖單位內的面積量度至相鄰單位分隔牆的中間線。外牆和分隔公用地方、樓梯等的牆體厚度應全數包括在內。舖內的分隔牆、主力柱、樓梯、洗手間、入則閣、入則天井、入則平台／露台等都會包括在舖的「實用面積」內。公共天井、公共走廊、公共天台、垃圾房、電梯大堂、電機房、水缸、舖內自建閣樓或其他僭建物等，則不包括在舖的「實用面積」內。
至於舖的「建築面積」（Gross Area）並無統一標準，通常包括大廈以上提及的公用空間，甚至停車場，再除以舖所佔的業權份數，或所佔面積的比例作攤分。「建築面積」沒有標準，所以業主／經紀都可能報大數，你猜猜為什麼他們要誇大？
既然政府無監管，把建築面積說大一點，當然較動聽，業主／買家會感覺更「威」！商舖呎價一般是按建築面積，很少按實用面積。誇大建築面積則會直接降低建築呎價，感覺便宜很多。
「可用面積」（Usable Floor Area）雖然偶然會在屋宇處的圖則見到，投資者則較少用，你可把它當作舖地毯大小（carpet area），因為連舖內的分隔牆、主力柱、樓梯、洗手間、廚房、入則天井、入則平台／露台等都不包括在內，比「實用面積」還要細，UFA 只能作最細面積的參考。
為免誤會，我們商舖基金的舖面積較統一。除非第一手發展商有寫清楚建築面積，我們一般會以該舖的實用面積再除以0.7作建築面積，換句話說，我們每間舖的實用率都是約70%。假如後面這間洗衣舖是我們基金持有，深大約4尺，闊就是20尺，實用面積就只得約80呎，建築面積除以0.7就是約115呎，並非以上提及的三百幾呎。
所謂「舖真價實」，我相信能統一溝通，就長做長有，實在很多！想學買舖，歡迎參考我寫的這本書 《買舖 要買得 PRO》。
查詢盛滙商舖：https://bwfund.com
