《行街睇舖,拆解買舖十大疑團》–旺角篇

剛剛舉行了「行街睇舖團」旺角站,即場拆解買舖十大疑團。下個站就在銅鑼灣,有興趣可先報名。上一次旺角站「睇舖團」究竟拆解了些甚麼疑團?現在為你開估!

(10)後巷闊度對舖價有什麼影響?

後巷較闊的兩大好處:(1)如果乾淨整齊的話,可以用作擺貨、出入貨、洗碗洗菜之用,尤其是對餐飲業,在大門口搬運食材不方便,後巷能直達廚房就最好。(2)如果闊度超過4.5米,就由小巷 (service lane)變成街(street),從重建角度的地積比率(plot ratio)和建屋覆蓋率(site coverage ratio)可能會變得更高,變相舖位更值錢。

(9)如何知道商舖是否潛建?

買舖租舖,千萬不要相信任何人給你的圖則。只可以信屋宇署,瀏覽他們的「百樓圖網」(https://bravo.bd.gov.hk),上面有超過200萬份批准了的圖則及2400萬份相關文件翻查正式的圖則,並到現場確認舖位於圖則的所在位置。下載電子記錄每份36元,屋宇署圖則內展示的即是有,沒有的就是潛建,屋宇署亦可能已經發出了Section 24清拆令。記得,天井(open yard)就是天井,原來目的是要來採光及通風之用,但很多業主或租客都把它封頂作室內之用,從屋宇處角度,這些全部都是潛建。

(8) 舊樓樓高11層/7層/6層對重建價值有什麼影響?

先撇開個別地契及城市規劃的限制,簡單來說,現有舊樓越矮,重建每單位價值就越高。怎麼計算?如果RDV(Redevelopment Value)高過EUV(Existing Use Value),大廈就有重建潛力。但如果舊樓越高,越多單位,EUV就越高,重建潛力就越低。遇上強拍,地舖都是以EUV和整幢大廈的EUV佔比去分錢。想知更多?可以看看我之前錄過香港史上最詳盡的商舖重建影片,合共80幾分鐘,任你重溫(可瀏覽:https://www.youtube.com/watch?v=BPaFnFqen2U&list=PLZwHll-Yhn927YbpdO7vT703dAogpFTDI)。

(7)施永青一年前以4700萬買的旺角快富街大班麵包店,值不值?

值不值,就要看三點。買舖要買得PRO。一,前景(Prospect)?我相信旺角不會比今天差。二,租值(Rental value)?此舖大班麵包西餅售後租回$135000,三年,現回報3.5%。先穩賺租金三年,到2024年續約時,我猜都經已通關了!三,配套(Options):做麵包店,即有「烘製麵包餅食店牌照」或者「食物製造廠牌」,起碼代表沒有潛建、有來去水、有三相電、通風走火都合法,配套足夠,轉做各行各業也行。

綜合以上買舖 P-R-O 方程式,這間舖算是「靚舖」。施永青一向買舖看長線,跟大勢。恭喜買家!

(6)又有菜,又有肉,後巷排水可以嗎?

當然不行啦!正所謂「圓清方臭」,香港常見的渠蓋花紋主要分兩種,圓圈花紋的是雨水渠,正方形格子,好似朱古力形狀的就是污水渠,雨水渠只讓雨水流入,直接排出大海。沖廁所、洗手、廚房污水等就應該排去污水渠,再經過一系列淨化處理,再由鋪設於海底的管道,排放到香港外海,讓海洋加以稀釋淨化。你的舖內能否接駁到去污水渠合法排水,將會直接影響你間舖能否出牌及租售價錢,影響約兩三成。

下集再跟你講解其餘五點!8月份我們將去銅鑼灣,繼續帶你行街睇舖,拆解更多疑團!對象為按證券及期貨條例定義之專業投資者,需持有800萬港元以上流動資產(非物業)之人士,限4位。有興趣快報名:https://edwinlee.com.hk/%e8%ac%9b%e5%ba%a7/