在香港投資商舖，很多人第一時間只計算首期和銀行貸款，卻忽略了交易過程中各種額外開支。事實上，買舖的額外交易成本通常約佔成交價的 5% 至 6%，視乎物業價格、交易架構及融資安排而定。若事前沒有「心裏有數」，隨時影響回報預算。以下為香港買舖四大主要洗費，準備入市前必須逐一計算。
一、政府印花稅：最大開支
直接買賣物業須按樓價階梯繳付印花稅。以商舖而言，當成交價超過 2,174 萬港元，一律按最高稅率 4.25% 計算，金額相當可觀。另一個常見做法是透過收購持有物業的公司股份（SPV）進行交易，此時只需繳納股票印花稅，買賣雙方各付 0.1%，合共 0.2%。與直接買物業相比，稅務成本可大幅降低。不過，買公司涉及盡職審查及潛在負債風險，必須由專業人士把關，不能只看稅務節省。
二、代理佣金與法律費用
地產代理佣金方面，業界慣例為成交價的 1%，但大額交易普遍具備下調議價空間，買家可視乎代理提供的服務範圍及交易複雜程度作出商量。律師費方面，商舖交易涉及租約、公契及商業用途限制等審查，基本律師費約 1 萬至 3 萬港元；另外，土地註冊處查冊與登記雜費約數千元。由於商舖的業權及用途限制較住宅複雜，聘請有商舖經驗的律師尤為重要。
三、按揭融資相關開支
商舖按揭成數上限一般為 七成，買家仍需準備相當比例的首期。融資衍生費用包括銀行的按揭契律師費，約 5,000 至 15,000 港元；強制購買的物業火險，每年數千港元；部分特殊架構或貸款安排亦可能涉及銀行手續費。若買家同時比較不同銀行方案，應將這些費用納入總成本，而非只比較利率。
四、專業勘察與交收分攤
商舖常見加建閣樓、招牌或其他僭建物，買家宜聘請測量師實地勘察，評估清拆令風險，費用約 8,000 至 3 萬港元。若以買公司形式交易，則需額外預留 3 萬至 15 萬港元作會計盡職審查。成交日亦要按比例補回賣方已預繳的差餉、地租與管理費；若屬連約買賣，買家需全數接收現有租客的租金按金，並分攤當月租金。這些「濕碎數」看似不多，但累積起來足以影響現金流安排。
結語：買舖較買樓複雜，計清成本再入市
整體而言，買舖較買住宅複雜，洗費一般亦較多。印花稅、代理佣金、律師費、按揭費用、勘察及交收分攤，每一項都應在入市前清楚計算。只有對四大洗費心裏有數，才能更準確評估回報與風險，提升勝算。
我是盛滙基金創辦人李根興 Edwin，自 2009 年起，我本人及基金已成功買入香港 175 間街舖，人生目標是買入 1,000 間。未來會繼續在此分享商舖投資知識，歡迎交流。
李根興博士 Edwin
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