收樓，好比結婚一樣。愛他，因為你是自願的，為了他的錢你嫁給他。恨他，因為你是被迫的。雖然他錢多，但你始終解不開心頭結，雖牽掛夢中情人，但最終被迫嫁了個有錢人，隨時恨他一生。這就是「強制拍賣」。
為何你會愛上私人發展商收購？
筆者於1995年畢業後，第一份工作便是在南華證券擔任地產研究分析員，當時專門研究長江、新鴻基、信和等大藍籌公司，還經常去土地拍賣場，計算發展商的土地成本。
我發現，香港八成以上的舊樓都是由私人發展商重建，市區重建局只佔少數。粗略估計，私人發展商過去十幾年合共成功收購了香港一萬多間商鋪。究竟發展商於商鋪買賣的如意算盤是怎樣打的？
第一，在商舖估價前你先要了解發展商的地盤值多少錢。發展商有意願收購商舖，先要計算拆卸舊樓後，該地盤能興建多少「總樓面面積」（Gross Floor Area,GFA）。GFA包括淨樓面面積及樓宇內其他公用地方，包括露台、電梯槽、電梯大堂、保安室、樓梯、天井、大廈外牆牆身厚度等。
GFA通常可以豁免一些與環保相關或大廈工程必須的位置，包括機械房、電力變壓房、垃圾房等。停車場方面，地下停車場可獲100%豁免，地面或以上的停車場則只得50%豁免。
總樓面面積GFA的計算方式是以地盤的大小，乘以可發展的地積比率（Plot Ratio）。香港一般住宅的最高地積比率約為8至10倍，商業用途的約為最高15倍。地區方面，港島一般較高，新界則大概為2至3倍。
如想知道地盤的地積比率是多少，先要知道該幅地皮屬什麼類型：是商業、工業、住宅甲類、住宅乙類、綜合用途，還是其他指定用途？這均會影響可建的地積比率。要查閱自己進行商舖買賣所處地盤的地積比率，可從城規會Outline Zoning Plan的網站找到。
一般來說，地盤起碼有二、三千呎的面積，發展商才有利可圖，對該地盤產生收購意欲。以西環爹核士街24至26A永勝大廈整幢物業為例，英皇集團於2018年4月以2.5億作出收購，該地盤面積只得2518平方呎，重建後總樓面面積約2.1萬平方呎，算得上是市場上其中一個最細的地盤。
要知道地盤小，地積比率也自然低。當然還要看地盤屬於甲類、乙類或丙類，此皆對地積比率有所影響。甲類地盤是單面向街，乙類地盤是corner site兩面向街，丙類地盤是island site三面向街。此外，街道的闊度須不少於4.5米，否則只視作小巷，不算是街道。丙類地盤地積比率一般最高，乙類較低，甲類則最低。如想多了解這方面的資料，不妨登入規劃署的網站（www.pland.gov.hk）看看。
假設你名下的商舖所屬地盤有5000平方呎，地積比率為10倍，亦即該地盤的可建樓宇的總面積GFA是50,000平方呎。又假設今時今日新樓宇每呎可賣到20,000元一平方呎，整個項目就值10億。心水清的讀者想必知道，舖位估價肯定更高。
建築成本方面，近年費用約為3000至5000元一平方呎，視乎是豪宅還是一般物業，前提是建築時的工地平整及地基工程不能太複雜，否則難免更貴。這還未計發展商經常送的室內傢俬、入牆設備等，再加上拆樓等成本大約為興建樓宇的20分之一價值。對發展商而言，發展期那幾年是有風險的，所以最起碼得有兩成利潤，再加上工程師、建築師顧問費、多年來收樓的利息成本，總成本及預計利潤（未收樓費用）即約5億。最後業主不妨計一計：究竟發展商在商鋪估價後出了多少錢去收購別人的物業，又剩下多少資金與你作舖位買賣呢？
(下回待續…)
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