十大買樓買舖分別
以前我讀大學的時候，聽到朋友說他父親在荃灣有一間舖，我一聽便大感驚訝：「嘩，有間舖，他的家底一定很富有！」其實，所謂「有間舖」，究竟是舖王，還是一間40呎的「劏場舖」，我根本弄不清。但是，若朋友跟我說父親擁有荃灣區一個住宅物業，我肯定覺得平平無奇。我相信，不僅人作如是想，在很多人觀念中：擁有一所住宅，只屬應份；擁有一個舖位，則非常了不起！
樓市成交量是舖市的十倍，舖王的呎價亦是樓王的十倍。究竟買樓好，還是買舖更佳？以下跟大家倒數十大買樓與買舖的分別。
第十：買樓如娶妻，買舖如包養情婦
論供應，住宅是求過於供，商舖則是供過於求。住宅是必需品，傳統上說「娶妻求淑婦」，女子只要不是外貌太醜，通常不難嫁出。住宅樓宇，無論面向垃圾房、板間房、焚化爐，甚至是一間劏房也好，都會有人居住。但商舖則是奢侈品，猶如找情婦，質素差的舖位，隨時長期遭市場冷落，不止空置一個月、一年，甚至十年、二十年也泛人問津，正如樣子差的情婦，就是沒人要。
所以買舖最重要是「靚」。市場上，靚舖（優質商舖）升值幾千倍，例子多的是，住宅則最多升幾百倍。舉一例子，在波斯富街與羅素街交界的地舖，實用400呎，曾升值7600倍，破了香港紀錄。
第九：買舖要夠「專」
談到投資物業，買住宅是小學程度，買工商廈是中學程度，買舖則是大學程度。買任何物業，事前必須到現場視察環境，「買樓」頂多早晚各視察一次，買舖則須早市、午市、晚市、下午茶與宵夜時段、平日與假日，都要親身視察起碼十次，這還未計中秋、聖誕、新年等特殊日子，人流、車流均大為不同。買舖好比讀大學一般，須付出更多溫習時間。
第八：住宅樓宇有新供應，地舖則沒有
今年新樓宇落成，或許提供數萬個單位供應。但若問皇后大道中地段，十年後會增加多少地舖？答案是：沒有。不僅如此，甚至可能因收購重建而有所減少。
樓上舖位、銀座式舖位、劏場舖位的供應或有增加，但地舖只會有減無增。筆者過往買賣過50多宗的舖位交易，全部屬於「地舖」。經濟理論101告訴我們：一種商品如果不能增加供應反而減少，而基本需求存在，長遠必然買得過。
第七：商舖的最大敵人是互聯網，樓宇的最大敵人可能是迷你倉
如果世上沒有網購的話，舖位的價值肯定更高。正如若世上從未發明電腦，中環的寫字樓租金肯定更高，因企業要承租更大的辦公室。若世上沒有迷你倉，每人也需要更大的居住空間。據悉現在香港迷你倉面積，加起上來正好等於一年的私人樓宇供應量。
既然互聯網是舖市的最大敵人，買舖就要多著重「濕貨舖位」，亦即設有「來去水位」、能供服務性行業使用的商舖，例如餐廳／髮廊／老人院，「乾貨舖」則宜避開，舉凡時裝／精品／零售，由於其貨品能於網上買到，舖價難免多少受壓。不過，話說回頭，「乾貨舖」持舖者也無需過份憂心，如果網購能完全取代實體零售店，Apple Inc.也無須於中環開設面績廣闊的旗艦店。
第六：時間是住宅樓宇的敵人，卻是商舖的朋友。
一楝擁有40年樓齡的樓宇，樓價硬是比不上旁邊剛落成的新樓；但舖位卻甚少人住意舖齡。消費者逛街，斷不會介意舖位新舊而不進入消費，只管品牌及門面裝潢是否光鮮。40年前某住宅可能座向「無敵海景」，如今卻給新樓遮擋了景觀。商舖只管旺與不旺，40年前門口是一條馬路，40年後面前仍是一條馬路。倘附近重建，人口更會因而增加。因此「舖王」多位於舊樓之內，「樓王」除了山頂獨立屋，一般皆是新樓。
第五：買舖手續費高，買樓手續費更高
買樓須付BSD ( Buyer Stamp Duty)和SSD( Special Stamp Duty)，以前要付DSD(Double Stamp Duty)，如今更要付15%的Ad Valorem Stamp Duty，換句話說，若以盛匯商舖基金名義買樓，今天買入，明天沽出，那要付15%BSD+15%AVD+20%SSD = 50%，即是……什麼也不用買了。
但買舖只需付DSD（雙倍印花稅），即使我今天買入明天放售，一間2000萬以上的舖只需付8.5%稅項，相比住宅樓宇節省了41.5%。所以只要樓市十分一資金轉來舖市，舖市資金馬上多了一倍。
第四：買樓感覺如「上車」，買舖猶如上「過山車」
買樓感覺如「上車」，買舖猶如上「過山車」，因為買家自我感覺好High（優越）。商舖業主經過自家舖位時，不時會向身邊親友炫耀一番。
住宅一旦出租後，業主不會無緣無故進入單位，租客升職加薪也與他無關；但商舖打開門口做生意，業主每天也可視察自家物業，若租戶生意興旺，業主也隨時加租分享經濟成果。
第三：劏房絕少分契出售，舖位分劏分契很平常
劏房絕少分契出售，因為屋宇署條例及消防條例不容許這樣做；但一些大邊商舖，買回來後分契十個八個來出售也很常見。甚至有人買入酒樓、商場劏成數百個單位出售也屬平常。不過，筆者忠告大家，買劏場舖要非常小心，萬一所在商場淪為「死場」，小業主隨時不止蝕一、兩成，而是蝕八成、九成半，血本無歸。以尖沙咀首都廣場為例，小業主以近830萬買入一舖位，最終以70萬沽出，連手續費蝕足9成半。但街舖來說，即使是劏舖，人流則較具保證。
第二：樓宇易遇「租霸」和凶宅，商舖少涉「租霸」和凶宅
有一個笑話說：如果租客痛恨業主，隨時不交租不遷出甚至毁壞裝修陳設，業主即使從法律程序追究也需花上幾年時間。甚至租客自殺，物業慘變凶宅，物業價格立跌兩、三成。租客這回豈不是有仇報仇？
但商舖打開門口做生意，租客就算想做「租霸」，也得僱用員工付工資，絕不划算，一般也會乖乖把舖位交回業主。商舖裝潢也是由租客出資裝修，也不可能毁壞自己的陳設。另外，商舖人流、人氣，甚少聽聞凶舖。
第一：買樓多綿羊，買舖多大鱷
買舖一般重呎價，頂多買貴了，終歸有一定價值，也無需注意水電煤設施牌照等事宜。而舖價便宜的要二、三千元一呎，貴的如舖王波斯富街83號N號舖，可達137萬一呎，基本上看呎價已全無意義，買舖多數只看「回報」。
既然買舖重視回報，租約自然「水份」多的是，如租約寫租金10萬，實際交租8萬，更甚者成交日租客拉閘離去，牌照追不回。所以買舖必須留意「風火水電」牌照是否齊全，而且不同牌照有不同規格。
香港平均一間舖三千萬，銀碼較樓宇為高，萬一買錯，易受重創，因此敢買舖者多是老手。如果自問是投資新手，進入舖市前便須萬分小心。不過很多舖位業主已發財立品便是了。
中國人說「一舖養三代」，卻甚少聽到「一個單位住三代」。買樓買舖各有利弊，希望上述的十大分別對讀者有所幫助。
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