最近新世界發展宣布與機管局提早解約，涉及後面11 SKIES項目。新世界向機管局支付23億港元現金分手費，並將已建好的3幢辦公大樓資產無償轉移，整體安排導致公司確認高達183億元虧損。表面看，這是一單百億級別的地產新聞；但本質上，它是一場「終極版商舖退租談判」。對一般商舖租客而言，死約未完想提早走，絕對不能抱住法盲想法，以為開有限公司清盤、或者放棄兩個月按金就可以拍拍屁股走人。
死約法律上必須履行
新世界原先合約要租到2066年，每年保證租金18億，等於全期700億的租金承諾，佢哋都不能單方面話走就走。一般商舖租客也一樣。大型商場或精明業主，通常要求大股東簽「個人擔保」。你夾硬走，業主照樣追討你個人財產。若你月租10萬，死約剩2年，你夾硬清場，業主有權入稟法院追討剩下240萬港元全期租金損失。所以非走不可時，你要學識新世界這次開出的三個談判步驟，跟業主達成協議解約。
第一步：賠錢離場
租客想打退堂鼓，就可能要主動賠錢離場，也就是給予分手費。新世界今次送走幾棟樓，再加23億現金給機管局。一般商舖租客，如果想提前退租，可能要主動提出放棄按金，甚至額外補貼3至6個月租金，去填補業主重新招租、給經紀佣金，以及給予新租客免租期的損失，用來換取業主免除你剩下全期租金的法律責任。但記住，好多業主未必接受，可能要求你賠更多錢，或完成全期租約。
第二步：手尾要乾淨
好多商舖租約完結時，會要求租客 bear shell 還原。新世界則向機管局承諾，負責交收辦公大樓的後續工程費。商舖租務方面，你千萬不能留下一個爛攤子給業主。手尾乾淨，大家尊重合約精神，業主通常才肯放人。當然，可能有部分業主唔需要你還原，因為下手租客啱用，你就 lucky，變相慳返拆招牌、天花、地台、地板、間隔、修補牆身、還原消防與機電等複雜工程。不過，部分業主可能要求必須聘請指定合資格承辦商動工及檢查。若商場規定只能在夜間或公眾假期施工，人工與廢料處理成本、額外租期租金會顯著上升。一間1000呎的舖，分分鐘洗你多廿幾三十萬。
第三步：尋找「頂手」接班人
這是最雙贏的做法。如果能在市面上搵到下家願意接手你的租約，甚至乎畀錢你幾萬至幾十萬，頂手你的裝修生財工具，業主通常都樂意開綠燈放行。
業主角度：長痛不如短痛
最後，我們轉過身站在業主的角度去睇。機管局管理層今次講了一句很有商業智慧的真心話：硬逼去打官司，只會造成雙輸，個項目長期停滯反而會拖慢發展步伐。不如痛快拿筆賠償，拿回主導權自己重新定位，反而更雙贏。一般商舖業主也是同一個心理。明知租客唔掂，如果業主硬逼一個無心營運的租客留低，租客拉閘唔營業，業主如果去法庭申請封舖收舖，最快要搞2至6個月，律師費都要俾幾萬蚊，期間舖頭空置、無租收，即使告到租客破產，大家都相輸。所以，當租客透過「三部曲」主動敲門，提出一個合理的退租方案時，業主明白「長痛不如短痛」，通常都會選擇接受賠償、及時止蝕，趕快收回個舖位重新定位，再租給下手更有心經營的租客。
提早退租3步曲：賠錢、還原、頂手。大家都唔想行到呢步，但萬一要行，白紙黑字簽好協議才是對雙方資產最大的保障。業主／租客，大家加油！
⚠️ 本文章只作一般資訊分享，並非法律意見。租約及追討問題請諮詢專業律師。
李根興博士 Edwin
Whatsapp 90361143
www.bwfund.com | www.edwinlee.com.hk
Add comment