當然是前者，為什麼？因為你我都知道，同樣面積，門闊些的舖或大單邊的舖就較值錢，但應該如何量化門面值幾錢呢？
香港常以建築面積、實用面積計算舖的呎價，其實很誤導的，搞不清楚究竟門面是闊是窄，還是大單邊角位。我本身是皇家特許測量師學的特許測量師 （MRICS），外國流行一個概念，就叫做「In Terms of Zone A」（ITZA），甚麼意思呢？
由於每一間舖位最值錢的就是門面，於是由門面計起的20呎，就叫Zone A，Zone A再數入去的20呎就叫Zone B，再數入去的20呎就是Zone C，再數入去的20呎和剩餘的就叫 Zone D，那麼價值又如何計算呢？
Zone A就計足全部，Zone B就計一半，Zone C就計1/4價錢，Zone D就計1/8價錢，如果是地下室或者閣樓就計1/10的價錢。再說說香港，香港的舖位比較細，如果外國以首20呎就計作Zone A的話，香港就應該改為首10呎吧，如是者首10呎是Zone A，之後的10呎是B，再之後的10呎是C，再剩餘的就是D。
以我後面這間舖為例，實用面積是約340呎，建築面積約480呎。門闊有21呎，深大約17呎的話，按以上ITZA方法計，就計出約283呎 （(21×10) + (21×7÷2) = 283）。
但如果門面窄一半，即約10呎，深多一倍，即約34呎，這間舖雖然實用及建築面積一樣，ITZA 的呎數就會由283呎，大減至163呎 （(10×10) + (10×10÷2) + (10×10÷4) + (4×10÷8) = 163），大減42%面積 。
現在此舖放售3800萬，假設前者門面闊些淺些（就好似這間舖一樣）、後者門面窄些深些，兩間舖建築及實用呎價雖然一樣，絕對不能反映買家願意付的價格。用 ITZA則不同，前者門面闊一倍，淺一半，因為門面較值錢，即使實用及建築面積一樣，前者舖ITZA 價值就應該高多74%（283 ÷ 163）。換句話說，後者門面窄一半的話，即使面積一樣，價錢應該便宜42%。
為什麼我買這間舖？ 因為門面闊，足足有21.5呎，中上環極罕見，舖最值錢是門面。原叫4200萬，現在減價放售3800萬，或分開兩間買都可以（A舖2100萬，B舖1900萬），可聯絡同事們了解更多！（2022年8月31日前簽約再減至3300萬，必須在2022年底前完成交易）
舖位詳情
上環蘇杭街10號啟豐大廈地下4A及4B號舖
4A舖建築面積約240平方呎，約10呎闊 16呎深，附設來去水、三相60A電及洗手間等配套
4B舖建築面積約250平方呎，約10呎闊 18.5呎深，設有三相60A電
查詢盛滙商舖基金：https://bwfund.com/fund/
