你會為了準時上班，而買架私人飛機？
你會為了教好自己子女，而開間學校？
你會為了言論自由，而收購一個社交平台？
你會為了人類的未來，研發太空船移民上火星？
講得太離地了…sorry！
用現實一點的情境再說說…
你會不會因為任性，而去買間地舖呢？
你當然可以任性地買舖
不過揀舖，就一定要夠PRO
PRO 揀舖方程式
揀舖三大條件-Prospect + Rental + Options
我常常對朋友說：「我不是商舖投資者，我只是生意人。」這是什麼意思？大家看下去便會明白。
買舖，要買得PRO。買舖當然要懂得看前景（Prospect）、租值（Rental）和配套（Options）。筆者從早到晚都「睇舖」，目的是搜羅城中質優舖位，買入再賣出給新買家，希望做到「薄利多銷，貨如輪轉」。我膽敢「攬上身」，自然是確保持有的舖位是好東西。那麼，睇舖有何步驟和竅門呢？以下和大家分享。
第一：看前景（Prospect）。「前景」是指能預視一間商舖未來的人流將會增加，或周遭的人均消費力將會提升。怎樣得知呢？主要看三方面。(1) 基建帶動：例如屯馬線通車；(2) 人口增長：例如新界西北的人口正在增加，未來更將成為北部都會區；(3) 重建潛力：例如深水埗舊樓、觀塘裕民坊、北角區等將有多個新商廈或住宅重建落成。
如果一間舖屬於做街坊生意的「民生舖」，僅得本區屋邨居民光顧，缺乏外人來消費，那麼此舖的最大價值僅在「收租」而前景一般。因為屋邨居民只會越來越老化，消費力也隨之下降。
業權分散的商場舖，我亦不大考慮，因為這類商舖欠缺中央管理，長遠來說大部分都走下坡，除非小業主能夠齊心搞好整個商場。
第二：看租值（Rental）。以今天市況，買一間舖位回來，租金回報最好約有三厘。若你找到一間舖有四至五厘回報當然甚好，但遇到這種「筍貨」，切記留意租約的真確性，慎防買入後租客離場，再收不到同等租金。如果買入的舖只得兩、三厘回報，最好參看該舖前景，考慮是否具有上升的空間。若買入後回報不夠兩厘，一般情況下我會避免，除非有證據支持該舖此刻的租金較同區屬嚴重偏低，又或者你真的非常看好該區的發展前景。
第三：看配套（Options）。配套完善的商舖，可用於經營各行各業。這類舖位，如做零售失利，可轉做髮廊；髮廊不行呢，又可轉營飲食業。究竟怎樣的舖位才達此理想？說的是「風火水電煤」齊備的商舖。反之，若一間舖通風差、走火通道不符規定、供電不足、煤氣接駁不至，難免大多行業也經營不得。這間舖位不能變通，自然毫無「Options」了。
許多人以為筆者是商舖投資者，其實誤會了。我並非投資者，而是個生意人，兩者有三大分別。首先，投資要分散，做生意要專注，我專攻幾千萬以下的商舖，其餘一概不買，所以算不上投資。第二，投資要賺盡、利益最大化，做生意則講究貨如輪轉，將利潤空間留給下手買家，口碑建立了，就不乏回頭客光顧。第三，最重要的是，作為投資者，持貨賣出後等於「分手」，而做生意呢，把貨品售出後，才是雙方關係的開始。正因如此，筆者願意搞好售後服務，確保買家有錢賺，才能彼此建立良好關係。說句實話，若我是投資者，買舖知識當然不肯輕易教給別人，正所謂「肥水不流別人田」；但作為生意人，我想更多人認識買舖這一門行業，才能長做長有。
透過上述的PRO買舖方程式，方能在中長線買舖獲利，希望對大家有所啟發。 查詢盛滙商舖基金：https://bwfund.com/fund/
