為什麼要聽我講？很簡單，近年在香港買舖和賣舖最多的人就是我。我在2001年創業開始和香港商舖結緣，2009年第一次自置店舖，2016年起成立香港首個證監會持牌的商舖基金，至今透過基金已買賣了176間香港街舖，涉資超過港幣30億。在市場能夠獲利套現的香港街舖，按宗數，我成立的基金佔了市場份額超過五成，證明我們專業團隊懂得選擇優質商舖，加以增值。買舖搞通哪十件事就能成為「香港商舖達人」？現在跟你解釋。
第十：商舖是什麼物業及位置
你要弄清商舖是什麼物業及位置。有些舖位，表面上看來是一間舖，實際卻是一個住宅物業，若你以有限公司購入，隨時要多繳付三成稅。舖面的大小，會否有僭建呢？閣樓是自建閣樓，還是入則閣？緊記從屋宇署網站（www.bravo.bd.gov.hk）翻查正式的圖則，並到現場確認自己舖位於圖則的所在位置。
第九：商舖可做什麼行業
留意商舖屬於集體官契，還是大廈公契。以大廈公契為例，有時會寫明某些厭惡性行業不能經營，包括食肆或生肉店。若誤買一間位於街市內但公契列明不能賣肉，那租客的客源便狹窄得多。
第八：商舖能否出牌？
商舖如能出牌，自然較為值錢。但不是每間舖位均能出牌，須視乎牌照種類。如食肆牌照規定走火通道樓底起碼有兩米高，要有洗水間、來去水，每平方呎能承重80磅。如樓上有註冊學校或老人院，出牌便更為困難。再舉一例子，如欲替遊戲機中心或麻雀館出牌，便須確保100米範圍內沒有其他教育機構。
第七：舖內商戶的生意是否合規？
以一間按摩院為例，若是同性按摩就問題不大，相反異性按摩（膝頭以上、膊頭以下、四肢以內）則較敏感，須申請「按摩院牌照」，而此牌照申請甚難，需要得到城規會及警務處處長批准。不僅按摩院，醫館、藥業、藥房、補習社、寵物店、老人院等，作為業主也要了解是否合規經營，否則可免則免。
第六：商舖的風火水電煤齊備嗎？
最好的舖，當然是風火水電煤齊備。但是我們留意到，多於一半以上的店舖沒有煤氣，自然更依賴電力發熱。電分為單相或三相電，如舖位大過300呎，宜盡量選一間有三相電較佳。來去水方面，「來水」較容易申請加到舖內，但「去水」則較困難。
第五：商舖結構安全嗎？
很多舖位也有漏水問題，該如何處理？附近見到沙井，俗稱「圓清方臭」，因方形是污水渠，圓形是雨水渠，萬一沙井位於舖內，就不能用作廚房或食物室，異味、蛇蟲鼠蟻等問題亦較多，買舖時必須多加註意。
第四：商舖僭建、Building Orders等問題
買舖時緊記搞清有沒有僭建或Building Orders等問題。有些商舖，門面乍看寛敞，原來是僭建出來的。 Building Orders方面，最常見有清拆及還原維修令（S24）、危險樓宇維修令（S26）、斜坡維修令（S27A），業主必須遵從。
第三：發展商收購進行中？
若買舖「博收購」，需留意三種模式。一、市區重建局收購；二、發展商跟業主單獨洽談；三、發展商強拍。 （1）市建局收購的話，會按市值賠償110%-135%，還可能有額外補償津貼。 （2）發展商跟業主單獨洽談，也有機會談出好價錢。 （3）切忌發展商已收購了最少八成業權，而樓齡已超過50年及樓宇日久失修，如發展商申請強拍，收購價可能是最差。
第二：公司股份轉讓的風險
有些人會利用公司股份轉讓方式買舖。這的確可節省4.25%物業印花稅，只需繳付0.2%股份轉讓印花稅，但此舉要小心：（1）公司隱藏負債。（2）銀行不會為公司股份轉讓的物業做按揭，買家必須繳付全數（Full Pay）後再和銀行商討借貸。（3）買入後完成交易前如舖價上升，上手業主可以諸多藉口不完成交易。
第一：租舖合約細節的陷阱
慎防假租金或假租客。商舖很少講呎價，一般講厘數回報，有些業主可能跟租客議定租約寫八萬，實際租客僅交租五萬，藉以提高舖價。待買家接手後，才發現八萬元租金收不足，甚至租客離開，租值因此下降，損失不少。
搞通以上十件事，你就是商舖達人。在香港買到好舖，幾十年間升值數百至數千倍的個案甚多。記住，在香港買舖租舖，可以找我盛匯商舖基金創辦人李根興。保證「配套真，租金實」：舖真價實！
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