前陣子我接受了某媒體的電視訪問，有關落實通關對舖市的影響，希望對大家有所啟發，節錄如下。
主持：我們有請盛滙商舖基金創辦人兼行政總裁李根興，想請教下「通關」對於一些旺區的空置率，已經見到回落的勢頭了嗎？現在租金上升的情況是怎樣的？
Edwin：現在看整個鋪市對比過去那幾年，我會形容為「天堂和地獄」了–天堂跌落地獄，地獄又返上天堂。哪裡跌落地獄了？很明顯核心區吧。核心區主要是四大核心區加一，就是旺角、尖沙咀、銅鑼灣、中環，加一就是上水的藥妝藥房段，這些年間從天堂跌落地獄，為什麼呢？一般租值都跌七、八、九成了。但也有很多的鋪位，從人間重回天堂，就指一些菜市場檔、民生店、屋邨商場那些的店，在疫情底下其實沒什麼特別跌過，尤其比較細碼只有幾百尺，幾萬元租金的反而有很多人出來創業去搶租。那麼這次通關最大直接正面影響受惠的就是核心區，尤其是說佐敦、尖沙咀、旺角、銅鑼灣。總之就是核心遊客段和上水，上水現在有很多藥房已經是偷步進駐了，過去上水可能租金跌七、八成的，現在租金很多時候由二、三十萬跌到五、六百元，現在有望回升到九萬、十萬元的。
主持：另外一方面都想探討一下，除了是通關這個消息之外，關於息口即銀行的按揭，以及內地和香港的經濟的恢復，是不是也會影響到那個鋪市未來的走勢？其實現在已經有不少有實力的投資者重獲信心，雖然息口上升了，或者本地的經濟未全面恢復了，但市場在這方面已經多少有反應？
Edwin：其實現在市場上有實力的人兩種：投資者和很會經營生意的租客，他們都元氣大傷的了，經歷過社運、經歷過疫情一至五波後，一直久未通關，過往幾年真正有錢的人，不但在鋪市，在樓市、股市等投資市場都損手，尤其是上年突然間美國加息，香港很多工商舖借錢按銀行拆息（hibor），半年間一升超過五厘，變相很多投資者都賣貨。我形容這一年的租值上升，就比售價上升多，在核心區的租值的上升至少升一、兩成，甚至比空了很久的舖，升回三、四成是一點也不難。
民生地段都會升，但升得比較少，約五至十個百分比，但售價的話就視乎美國加息了，因為現在很多投資者都內傷啊，包括我在內，需要時間去恢復，那麼一定要看到就是1月8號之後，內地自由行的遊客是否及早回歸，滿街都看見他們開始購物，信心才會回來了，舖價才會追落後，所以我估計未來這一年，售價上升可能五至十個百分比，租值反而整體會上升大概十至十五個百分比，但是註冊成交量一定會比2023年高出大概一半吧，今年我估計大概1800宗成交吧，上年就大概1200宗。
主持：關於業主加租的情況，會不會擔心整個商鋪市場原有商戶被迫遷了，商鋪種類會不會有機會也出現疫後重組的情況？
Edwin：商舖種類重組是必然出現的，你有機會到上水新康街看看，新康街以前是藥妝、藥房、水貨最旺段，租值在疫情前每月每尺四、五百塊，新康街是最熱鬧的交界段那邊的，但疫情後你會發現藥房變了豬肉檔，化妝品店變了菜檔，普通日用品店一整條大街都是。這些的鋪位在疫情過後一通關就生存不了的，租約結束了之後，這些鋪頭就馬上變回做藥妝、藥房，賣那些自由行喜歡的產品，現在看回的租值，封關前的高峰位二、三百元每呎，封關後，租值就跌到每尺大概五、六十元。現在通關了，好自然又回上一、二百元每呎，未必上到二、三百元水平，需要大概一、兩年時間恢復了。你會看到街上的店鋪，尤其是菜檔、豬肉檔、凍肉店、日常生活用品等，將會有結業潮。
主持：另外一方面除了業態或租值，我們見到空置率重新消化的問題。我們看到從旺角火車路那邊麥花臣一直走到彌敦道，到現在還有很多空置鋪，即使是以前最旺的波鞋街，其實現在見到不少的空置鋪。還有之前也有試過一些消息，包括尖沙咀、銅鑼灣、金鐘，一些國際大品牌都可能撤出香港。會不會接下來業主都會考慮以上問題和業態結束各方面，當他們重新有投資的信心去找租客的時候，他們都寧願選一些穩定一點的呢？
Edwin：其實你看街鋪，來來去去只有三類型的行業，租值最高的永遠是零售業：鐘錶、珠寶、藥房、化妝品店，這些是租值最高過千元一尺，店租五、六十萬甚至過百萬都是這些店舖的。第二高就是一些飲食的行業，尤其是快餐、外賣性質的：珍珠奶茶、雞蛋仔，那些不坐人轉量快的，租值每尺百多元、二百元，或者是八、二百元都可以。租值最低的就是服務性的行業：髮廊、老人院、車房、五金回收，租值低至二、三十元，十多二十元都有的。
前段時間業主心態都是在沒有自由行遊客情況之下，從零售變食店，食店都結業了就變服務店，例如車房，但是現在絕大部分業主的心態都逆轉了，現在是服務業的店就希望轉租給飲食店，飲食店之後下次續租就希望租給一些零售店，做一些藥房、藥妝、鐘錶、珠寶。所以接下來的趨勢，將會是即使暫時未有租客，很多業主情願丟空，等一個不是服務業，不是飲食業，而是一個零售業的租客承租，賺取更可觀的租金回報。反正都等了三年了，為何不多等三個月呢？
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