剛剛舉行了「行街睇舖團」旺角站，即場拆解買舖十大疑團。下個站就在銅鑼灣，有興趣可先報名。上一次旺角站「睇舖團」究竟拆解了些甚麼疑團？現在為你開估！
（10）後巷闊度對舖價有什麼影響？
後巷較闊的兩大好處：（1）如果乾淨整齊的話，可以用作擺貨、出入貨、洗碗洗菜之用，尤其是對餐飲業，在大門口搬運食材不方便，後巷能直達廚房就最好。（2）如果闊度超過4.5米，就由小巷 （service lane）變成街（street），從重建角度的地積比率（plot ratio）和建屋覆蓋率（site coverage ratio）可能會變得更高，變相舖位更值錢。
（9）如何知道商舖是否潛建？
買舖租舖，千萬不要相信任何人給你的圖則。只可以信屋宇署，瀏覽他們的「百樓圖網」（https://bravo.bd.gov.hk），上面有超過200萬份批准了的圖則及2400萬份相關文件翻查正式的圖則，並到現場確認舖位於圖則的所在位置。下載電子記錄每份36元，屋宇署圖則內展示的即是有，沒有的就是潛建，屋宇署亦可能已經發出了Section 24清拆令。記得，天井（open yard）就是天井，原來目的是要來採光及通風之用，但很多業主或租客都把它封頂作室內之用，從屋宇處角度，這些全部都是潛建。
（8） 舊樓樓高11層／7層／6層對重建價值有什麼影響？
先撇開個別地契及城市規劃的限制，簡單來說，現有舊樓越矮，重建每單位價值就越高。怎麼計算？如果RDV（Redevelopment Value）高過EUV（Existing Use Value），大廈就有重建潛力。但如果舊樓越高，越多單位，EUV就越高，重建潛力就越低。遇上強拍，地舖都是以EUV和整幢大廈的EUV佔比去分錢。想知更多？可以看看我之前錄過香港史上最詳盡的商舖重建影片，合共80幾分鐘，任你重溫（可瀏覽：https://www.youtube.com/watch?v=BPaFnFqen2U&list=PLZwHll-Yhn927YbpdO7vT703dAogpFTDI）。
（7）施永青一年前以4700萬買的旺角快富街大班麵包店，值不值？
值不值，就要看三點。買舖要買得PRO。一，前景（Prospect）？我相信旺角不會比今天差。二，租值（Rental value）？此舖大班麵包西餅售後租回$135000，三年，現回報3.5%。先穩賺租金三年，到2024年續約時，我猜都經已通關了！三，配套（Options）：做麵包店，即有「烘製麵包餅食店牌照」或者「食物製造廠牌」，起碼代表沒有潛建、有來去水、有三相電、通風走火都合法，配套足夠，轉做各行各業也行。
綜合以上買舖 P-R-O 方程式，這間舖算是「靚舖」。施永青一向買舖看長線，跟大勢。恭喜買家！
（6）又有菜，又有肉，後巷排水可以嗎？
當然不行啦！正所謂「圓清方臭」，香港常見的渠蓋花紋主要分兩種，圓圈花紋的是雨水渠，正方形格子，好似朱古力形狀的就是污水渠，雨水渠只讓雨水流入，直接排出大海。沖廁所、洗手、廚房污水等就應該排去污水渠，再經過一系列淨化處理，再由鋪設於海底的管道，排放到香港外海，讓海洋加以稀釋淨化。你的舖內能否接駁到去污水渠合法排水，將會直接影響你間舖能否出牌及租售價錢，影響約兩三成。
下集再跟你講解其餘五點！8月份我們將去銅鑼灣，繼續帶你行街睇舖，拆解更多疑團！對象為按證券及期貨條例定義之專業投資者，需持有800萬港元以上流動資產(非物業)之人士，限4位。有興趣快報名：https://bwfund.com/seminar-enrolment/
