在舖頭做生意，最大的支出離不開都是租金、人工和貨物成本。香港的舖大約有10萬間，當中三分一是飲食業、三分一是零售業、三分一是服務業。香港的租金昂貴人人皆知，究竟企業要做多少生意才足夠應付呢？自2001年起，我買賣過千單生意，生意上林林總總的數我基本上都看過，如果綜合所有街鋪來說，成本可以「4321」去分析。
1. 飲食業
先講傳統飲食業，成本的「4321」為：四成食物成本，三成人工，兩成租金，一成利潤。做飲食，租金能佔營業額兩成的話，就有錢可賺。如果你的租金是六萬，每月營業額就需要做夠30萬，每日做到一萬元生意就夠了。按實際情況去假設，如果你的餐廳有40個位，人均消費為$50，每日做「五轉」：早餐、午餐、下午茶、晚餐和宵夜的話，就足夠一萬元生意了。然而實際上餐廳大多只會主力做午餐或晚餐，倘若做足五轉的話，第一時間太長，第二人工太貴，但餐廳往往能夠每餐翻枱兩次，如果另外做外賣又做下午茶的話，自然也能賺更多。
若是外賣店，舖頭可選細小一點的，但選址的人流要夠旺！由於人手比較少，租金可以佔營業額三成至三成半而仍然有利可圖。
至於大型食肆如酒樓和高級餐廳，人工貴、食材貴‥‥‥一闊三大！租金最好只佔營業額一成至一成半以下，才能賺錢。例如近年大家樂的租金佔約12％，太興和翠華等則佔約14、15%左右。
而不同類型的食肆對租金的敏感度都有不同，主打賣肉的例如漢堡包店、自助餐、放題等，餐牌種類較闊，食材成本最貴，租金應少過兩成；主打賣菜的如米線和拉麵，餐牌較簡單，只有十種八種選擇，食材成本較便宜，租金可佔至三成半。
飲料最賺錢人人皆知，各手搖飲品店、涼茶舖、咖啡店等可以省下廚房師傅，租金佔營業額高達四成都能接受。
一般來說，租金佔飲食業營業額四成已是最盡了，再計食材、人工、燈油火蠟等開支，老闆都只能緊緊賺到他自己的人工。
飲食業小總結
· 外賣店： 4，2，3，1
· 大型食肆： 4，3.5，1.5，1
· 肉/餐種多 ：4.5，2.5，2，1
· 菜/餐種少 ：2.5，2.5，3.5，1.5
· 主攻飲品：2.5，2.5，3.5，1.5
2. 零售業
零售業的成本分析大致是「4231」：四成貨物成本，兩成人工，三成租金，一成就當然是利潤啦。租金佔零售業營業額平均約三成左右就大致有盈利，但偏差可以很大，視乎售賣的商品。
售賣最賺錢的是自家品牌，由自己生產，利錢一般是1:10，即$1成本能以$10賣出，例如自制豆腐花、自設廠房再零售賣衣物、自家生產酒精搓手液等。這些舖頭，租金佔營業額高達五成都可以！貨物成本一成，租金五成，人工兩成，減去死貨壞貨半成，還有一、兩成為利潤。
但如果是買貨轉售的話，一般賣$10賺$6（未計折扣），大約貨物成本佔六成左右，再減去人工、死貨退貨、雜項成本等合共約3成，租金最多只能佔營業額一成至一成半。以OK 便利店為例，每賣$10貨，平均只賺約$3.6（因為連鎖店通常有減價），未計人工、雜項等成本。而超市賺率則更差，售貨利潤減一半，$10生意，隨時$1都賺不到。可能你會問為什麼還繼續經營？因為這樣能賺數期的現金流量，能「先收錢，後找數」，大企業常常這樣向銀行借貸，買物業長期持有或自用就賺到錢，很多舖王都是這樣誔生。
零售業小總結
· 自家品牌：1，2，5，1-2
· 來貨轉售： 6，3，1，~0
· 便利店：6.4，2，1，0.6
· 大小超市： 8，1，1，~0
3. 服務業
服務業的成本分析大致是「1432」：一成入貨成本，四成人工，三成租金，兩成就當然是利潤啦。 老闆為生意勞勞碌碌，理應都要出糧的。
一般而言，服務業沒有貨物成本，而且營運成本較低。試問洗衣店的洗衣粉值多少錢？剪髮的話，洗髮精等會很貴嗎？因此服務業按營業額的承租能力理應是最高，尤其是無人商店，如自助洗衣店，租金即使佔營業額高達五、六成都仍然有盈餘。
但是服務業一般營業額都較低，佔用地方又大，大多數依靠人力，請人困難之餘，又不能外賣，整體來說是舖市中承租能力最弱的。做舖的業主，通常首選租給零售業，次選為飲食業，沒有租客選擇之下才租給服務業，車房、五金回收、老人院皆是例子。當零售業負擔到每月每呎幾百元的租金，飲食都可以應付每呎過百，服務業卻只能交每月每呎幾十元或以下的租金。有沒有發現在最旺最貴的街道通常都見不到髮廊、美容院、補習社、洗衣店、僱傭公司？它們都是服務業。
地產代理和現時潮流的夾公仔機為服務業中的例外。發展商通常不想整個商場都是代理行，影響人流和形象，地產代理於是被迫在街舖「霸地頭」，而地產代理因為單價高，例如美聯單是人工和佣金分拆已用了營業額的一半，還要扣回贈佣金給客人，而廣告、總部人工開支一大堆，租金只能佔營業額1成半左右，再多就沒有錢賺了。
夾公仔機則要先分為台主制還是自營店。如果行台主分租模式，舖位租金假設十萬元，放置50台機，每台收租$8000，若租出一半，即收台主租金收每月20萬就開始有盈餘，台主制夾公仔機的店租金若佔營業額一半的話都還能支持得到。如果行自營店模式，首先要計公仔成本，佔三成，然後三成去了燈油火蠟、人工、廣告洗費等，一成要賺錢，最後剩下三成租金成本。所以台主店的租金能佔營業額五成，自營店則只可佔三成。
服務業小總結
· 自助洗衣店： 2，0，6，2
· 地產代理：3（回贈/廣告/經營成本），5，1.5，0.5
· 夾公仔（台主制）： 1，2，5，2
· 夾公仔（自營店）： 3，3，3，1
總結，舖頭做生意離不開都是貨物成本、人工、租金和最重要的盈利！飲食業的比例是「4321」，零售業的是「4231」，服務業則是「1432」。記得零售業通常生意額最大，例如鐘錶珠寶，景氣的時候，賣一粒石，隨時足夠交租一年！飲食業生意額排第二，而服務業則最小，由於同等呎數轉數最慢，承租能力也是最弱。
當然肺炎疫情會改變以上各行各業的所有數字，當生意都失去大半，有時連經營都被禁，哪會有錢交租呢？但困難的日子總會過，大家撐住，加油！
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