做生意,要「逢三買一」

香港商鋪正在「疫」市中, 到處是平價商鋪。如果你做街鋪生意,長遠應該如何發展呢? 什麼人又能賺得最多呢?
 
商舖做生意,就算開300間分店,你所賺的錢也不會令你飛黃騰達。因為你開越多分店,你交的租金亦會越多。我認為最明智的策略,是「逢三買一」。
 
昨天早餐與一位朋友聚會,他算很成功,今時今日逆市還可以繼續開分店,賣平價時裝,價格一兩百元一條裙,幾十元一件衣服。

他最近更在第一線的位置租了街舖,諸如彌敦道及羅素街質素的商舖。此類一線街舖,在旺市的時候隨時過百萬租金,今時今日的市況,他以超值的租金就可以租到了。
 
他真有本事,市況這麼差也可以賺到錢,不停開分店。不過,我還是奉勸他一句,要注意風險!市況差,以低價租舖不難。但續租的時候,若市況轉好,租金就可能倍升了!到時候續租不續租呢?難道租舖做生意,只單靠一個租期就能完成目標?
 
我再問他:「那你經營的的商舖全部都是租的嗎?」
 
他說「對,全部都是租!」
 
然後我叫他要更加小心!擴張得太快,一個巨浪翻過來,隨時全軍覆沒。不論你的品牌有多大也不能幸免,例如Forever 21、Victoria Secret等也一個個倒下。

逆市投資

我認為最明智的策略,不是逆市租舖,以一個租期為目標,而是逆市買舖,以一輩子為目標。我明白買舖並非易事,例如支付巨額首期已經是第一個難關。但假如你有選擇,你應該開少幾間分店,買入一間適合自用的街舖,這樣做生意真的穩定很多,長遠我從未聽過有人會後悔。
 
相反,我經常聽到有人後悔的,是過度擴張,不斷開分店,由數間變成數十間,全數皆租。然後又有發展商引誘你進駐商場,從此一去不返,慢慢地變成一世為業主打工的老闆。
 
那麼,如果能力所及,應該租幾多舖?買幾多舖呢?
 
如果你只需要幾百呎面積的商舖,我會建議你「逢三買一」。就是說,每開三到四間分店,盡量第四或第五間就是自置物業。再到第六到第七間分店的時候,第七或第八間分店就是自置。
 
如果你的商舖需要較大地方,例如火鍋店或酒樓,就「逢五買一」, 即每開五到六間分店,第七或第八間是自置。當開十到十一間分店,你便共有兩間自置物業了!
 
為什麼呢?因為創業的時候,第一二間,先去做,看看自己有沒有實力,若做不成,那以後就不用說租舖還是買舖了!
 
可能你自己全情投入經營一間舖尚算可以,到兩間舖是一項考驗,到三間就真的見真章了!看你有沒有管理的本事,可以管理更大的連鎖式經營。可以的話,到第四間就盡量買下來,就算是不太旺的位置,細間也好,大有大做,細有細做,始終舖是自己擁有的,你會更用心去做。

自置物業做生意,從銀行獲得的貸款亦會更多。除了物業按揭以外,銀行會考慮發給你用作裝修的貸款,或按你公司生意上的需要,給你一條credit line用作資金周轉。
 
有了自置舖,你便「進可攻、退可守。」好市的時候,百花齊放,商舖升值,可以向銀行加按擴充業務做更多生意。市差的話,那你可以關閉所有租用的商舖,剩下自置物業繼續經營你的品牌,保住你的生意,不至於全線結業。佳寶就是最佳例子,另外大家樂、翠華、太興、凱斯餅店、Colormix、Maple、樓上、天然美髮、位元堂、祥興食品、龍豐藥房、大班餅店、米蘭站、麥當勞、日本城…以至各大銀行及大型連鎖鐘錶珠寶店,都是如此!
 
我確信,自置物業,一步一步擴張,長遠沒有人會後悔。長線持有商舖,時間便是你的朋友。相反,長線租舖,時間便是你的敵人。
 
「逢三買一」—我身邊成功的朋友都是自置商舖多,而不是交租多。你想成為那一種呢?
 
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