買舖博收購可以嗎?

商舖買賣的目的,無非是「三等」:等收租、等升值、等重建。

在重建的層面上,有以下幾種情況:(1)市建局來收購,這是最好的;(2)發展商來商討收購,逐家逐戶去洽談;(3)強制拍賣收購,這是最「不好」的狀況。 

但無論怎樣不好,商鋪買賣,我從未聽說一間商鋪,業主會因為收購而蝕本收場,通常只是業主「獅子開大口」,嫌賺得不夠而已。 

我們不妨看看市建局大角嘴萬安街重建項目。該地舖牽涉面積1170平方米,位處萬安街、福利街及大角嘴道交界,涉及168個住戶及19個商舖。

市建局對住宅及商舖估價及賠償的方式有所不同。樓宇方面,市建局會聘用7間獨立的測量師行協助估價,一般以同區7年樓齡內的物業作比較,剔除最高及最低的數值,以餘下5間測量師行估值的平均值為收購金額。 

假設一間即將被收購的商舖,面積為15呎闊X 40/50呎深,若每間舖位買賣市值2000萬元,自用舖位估價獲135%的價值,即可獲賠償2700萬,此外還可向市建局申索其他賠償;出租舖的業主,則只獲110%,即2200萬。租戶則獲得三倍的應課差餉租值,假設租金是每月5萬元,年租60萬,租戶可獲賠償180萬。

當然,商鋪估價多少,你有你的主張,他有他的估算,作為業主,收購價再可觀也好,業主一定覺得不夠。業主覺得不夠,仍可向土地審裁處申訴。下一篇文章,筆者會向讀者詳述市建局收購商鋪的計算方法。

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