老人院樓下的出牌限制

若樓上是老人院,樓下租舖注意出牌會有甚麼限制呢?

一般來說,樓上若是老人院或幼稚園,樓下租舖的往往只是醫務所、美容院、髮廊、零售店等,基本上甚少食肆。

舊式大廈不設自動灑水設備,一旦火災,樓上便十分危險,因此樓上若是老人院,樓下是極難申請食肆牌照的。除非是新式大廈設有消防自動灑水系統,即使樓下失火,波及樓上的機會率較低,出牌才相對容易。

換言之,租舖香港舊樓商舖,若樓上是老人院,牌照難出,對商舖業主而言該舖自然不那麼值租。

實例分析:
筲箕灣聖十字徑41-45號長興大廈地下45號地舖,上手於1974年以146,000元買入,2016年11月以1602萬成交易手。舖位門面為14 x 30呎,租金為34000元,2.5厘回報。

大廈二樓有天橋通往耀東邨,轉右一個街口就是西灣河街市,平時人來人往。雖然樓上是老人院,租值也不應這麼低,似是業主無心加租而已。

這間商舖,筆者願給9分(10分滿分),為什麼呢?

一間商舖若能出牌做食肆,其實擁有升值潛力。上文提及,樓上是老人院,除非大廈設自動灑水系統,否則難以申請食肆牌照。那麼如何得知大廈有沒有自動灑水系統?最佳辦法是到後巷視察,若見到紅色消防喉,地面又見到標誌FH ( Fire Hydrant ) 渠口,代表這大廈接駁了消防喉,理論上設有自動灑水系統。而長興大廈後巷,正好見到這兩樣設施。

依筆者經驗,再詢問出牌顧問,這間舖理應能出牌(食肆牌),升值潛力頗大。

加上該舖鄰近一家「恆生醫務所」,現租45000元;以該舖更闊的門面而言,租金沒理由只值34000元,租值應可達6-7萬元。

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