買舖小心過高的保證回報

買舖時避免中伏,有三點我想跟大家分享一下:
第一,如果你想買入的舖位獲原業主提供租金保證回報,而它的租值卻是低過租金保證回報的話,我建議不要買入。
第二,不要買入租值低過租金保證回報的舖!
第三,就算有任何的租金保證回報都好,只要租金保證回報是高過租值,就不可以買入!
 
你會發現以上三點都是重覆講着同一件事情,因為重要的事情要講三次!
 
以下我將以屯門青善街的一間地舖為例,跟你們解釋一下為什麼不應該購買租值低過租金保證回報的舖。
 
我認識屯門青善街地舖的買家,他是我的基金投資者,以下我將會以第一手資訊跟大家闡述。據我了解,他在2019年5月16日用HK$1,545萬買入了這間舖頭,當時有兩年4厘的租金保證回報,租金價錢為HK$52,045元。但基於某些原因租客欠租離場,當中的來龍去脈我也不太清楚,最後業主要重新招租,新租金降至HK$3萬元。合約中的租值保證回報由2019年5月到現在已經過了兩年,租值就由4厘下降到現在的2.3厘。這個情況下,我相信他日後將舖位轉手是非常有難度的。
 
如果你日後要購買任何物業,該舖位又有租金保證回報,而回報又高過現有租值的話,你要非常小心!坊間有太多太多的個案,買家被4、5厘租值回報所吸引而買舖,但租金保證回報的過程中,可能性一,承諾未能完全兌現;可能性二,保證回報期達成後,租客離場,新租金便大幅下跌。所以大部分人在這些情況下都是慘淡收場。你問我有誰買了這類舖位再轉手會賺到錢?我真的想不到!劏場便是這類舖位的典型例子,業主們更可憐,人人蝕七、八、九成!
 
回到之前所說屯門青善街舖位的例子,其附近有很多餐廳,晚市有很多人覓食,但即使是旺舖都有過高的租金保證回報風險。總之大家要特別留意租金保證回報是否高過現有租值,要非常非常非常小心!
 
注:買家是我好朋友及基金投資者,我得到他 同意才和你在此分享。
查詢盛滙商舖基金:https://bwfund.com/zh-HK/fund