物業重建的投資機會

甚麼是 EUV、GDV 與 RDV？

EUV（Existing Use Value）－ 現用價值

EUV 是最容易理解的概念，就是指該物業在現有用途下的市場價值。簡單來說，就是這間舖或這個單位現時在市場上的成交價是多少，就是多少。無論是住宅單位還是地舖，EUV 都是一個參考基準，用作與後續的重建價值作出比較。

GDV（Gross Development Value）－ 總發展價值

GDV 指的是物業完成重建後的預計總銷售價值。舉例來說，如果一棟舊樓拆卸重建後，整個項目可提供 5 萬平方呎的樓面面積，而周邊同類物業的市價為每平方呎港幣 20,000 元，那麼這個重建項目的 GDV 就是 10 億元。GDV 的高低取決於重建後的用途（住宅、商業或混合用途）、地段價值、市場走勢及政府規劃等因素。

RDV（Redevelopment Value）－ 重建價值

RDV 是整個評估框架中最關鍵的數字，計算方式是將 GDV 減去所有重建成本。這些成本包括拆卸費用、建築工程費、利息支出、市場推廣開支、專業人士（如建築師、測量師、律師）費用，以及發展商的預期利潤（一般為樓價的 15% 左右）。扣減以上所有開支後，剩餘的就是該地皮的價值，亦即 RDV。

RDV 高過 EUV 等於有得諗？

判斷一棟物業是否具備重建潛力，核心在於比較 RDV 與 EUV。如果 RDV 明顯高於 EUV，代表該物業拆卸重建後的價值，遠超其現有用途的市場價值，這就意味著它具有真正的重建潛力。反之，如果 RDV 低於 EUV，重建便不符合經濟效益，發展商或市建局也不會有強烈意欲去收購。

籠統而言，舊大廈的樓層數目是其中一個關鍵指標。一般來說，如果一棟大廈高過十層，由於單位數目較多，EUV 的總和會較高，發展商要收購全部業權的成本亦相應增加，令 RDV 難以高過 EUV。這類高層舊樓的重建價值往往較低，很多時候只能靠市建局「蝕錢」來推動重建。相反，樓層越少（例如十層以下）的舊樓，重建價值就越高，因為涉及的業權數量較少，收購成本相對可控，私人發展商會有較大興趣參與收購重建。

實例分析：旺角染布房街16號地舖

以旺角染布房街16號地舖為例，這棟大廈僅得6層高，樓齡已達68年，地盤面積涵蓋數個門牌號碼，合共數千平方呎。根據政府的《Outline Zoning Plan》，該地盤被劃為 Residential (A) 用途，最高地積比率為 9 倍。由於現有建築物只有6層，意味著地積比率尚未用盡，RDV 大有機會高過 EUV，極具重建潛力。

該地舖建築面積約 910 平方呎，現時租客為酒吧，已續租多年，每月租金為港幣 8 萬元。業主現時以意向價 2,000 萬元放售，折合每平方呎約 21,978 元，回報率約 4.8%。在具備重建潛力的大前提下，這個價格對於尋求長線增值的投資者而言，具有一定吸引力。

周邊大型項目帶動區域升值

更值得留意的是，對面馬路正是新鴻基地產的旺角洗衣街大型商業項目。該地盤面積約 12.4 萬平方呎，可建總樓面面積高達 152 萬平方呎，將興建一幢 320 米高的地標式商業大廈，預計 2030 年落成。這將會是繼環球貿易廣場（ICC）之後，九龍區第二高的地標式商業大廈。

這個項目的規模堪比另一個旺角朗豪坊，落成後勢必大幅提升整個區內的商業氛圍和人流。受惠於這個大型地標的帶動，周邊樓宇的重建價值亦自然會水漲船高。對於投資者而言，在大型基建項目落成前率先佈局周邊物業，是捕捉區域升值的常見策略。

投資啟示

綜合以上分析，要成功捕捉物業重建的投資機會，投資者必須掌握 EUV、GDV 與 RDV 這三個核心概念，並仔細研究目標物業的樓齡、樓層數目、地積比率及周邊發展規劃。低層、高樓齡、地積比率未用盡的舊樓，往往是最具重建潛力的目標。

旺角染布房街16號地舖正正符合以上條件，加上毗鄰新鴻基洗衣街地標項目，未來升值潛力不容忽視。現時物業連租約放售，意向價 2,000 萬元，租金回報 4.8%，是基金套現釋出的難得機會。

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