私人發展商強拍商舖 (上)

上文跟大家談及市區重建局及私人發展商收購你的商舖該如何做。 商舖買賣,好比跟他結婚一般,愛他,因為你是自願的, 為了他的錢你嫁給他。 但有時你都可能恨他,因為你都是迫不得已的。雖然他錢多, 但你始終解不開心頭結,牽掛著夢中情人,無奈自己被迫嫁了給有錢人。這就是強制拍賣。本篇就為大家講解「強拍」。 聽起來,這故事好慘呀!

強拍門檻

(恒地在紅磡進行強拍)

何謂不可分割業權份數?
要了解強拍,你先要了解何謂「不可分割業權份數」( Undivided Share of A Lot.)  一般而言,多層建築物的業權是以不可分割業權份數來表達。 當業主購買一個多層建築物內面的一個單位時,他不但擁有自己單位的獨有管有權,即是說他有權只是他一個人使用該單位,亦與其他業主共同擁有建築物的公用部分。 舖位估價時需要知道,由於公用部分是由所有業主共同擁有, 建築物的業權份數因此是不可分割的。而該地段的業權是以份數形式分配給各單位(樓宇及商舖)的業主。大部份情況下,業主所需繳交的維修費、管理費、甚至乎業主大會上的投票權均取決於他所擁有的「不可分割業權份數」。
至於如何分配呢? 有時是每位業主平均分配、有時是按單位面積大小分配,但見到許多時候地舖的份數會佔多些, 因為大家都知道地舖是最值錢的,所以商鋪估價往往佔份數較多。 如何核查你的商鋪的業權份數?分配方式一般於大廈公契中列出,你亦可以去土地註冊處藉 Land Search 查閱,只需登入這網站www.iris.gov.hk就找得到 。重覆一次,要明白強拍,你先要了解自己的商舖佔幾多「不可分割業權份數」。

強拍門檻

(宏安地產在大角咀進行強拍)

強拍起源是什麼?
《土地(為重新發展而強製售賣)條例》, 即是坊間說的「強拍」,打從1999年起開始實行, 目的是即使發展商收不足百分百的業權,只要該大廈符合某些條件,都可以向土地審裁處申請對餘下小業主作出強制售賣命令,而商鋪買賣的方式一般會透過公開拍賣,即是強制拍賣, 俗稱「強拍」。原本發展商是需要集齊九成或以上的業權才有機會申請強製售賣命令。但於2010年4月起, 政府希望進一步加速舊樓重建 ,發展商申請門檻就由九成降至八成。
強拍要符合什麼條件?
只要發展商符合以下三個條件的其中一個, 及集齊八成或以上的業權份數便有機會申請強拍。
(1) 該地段每個單位均代表多於10%的不可分割業權份數。換言之,整棟大廈只有10個以下的單位。 例如,如果你的大廈僅得五層高,假設業權份數是平均分配的話,只要收足四層,即八成業權,不論樓齡,你就有機會可以申請強拍第五層了。 
(2) 如果多於10位,該地段的有建築物嘅樓齡達50年或以上, 你都有機會可以申請強拍。 如何得知多少?可從宇署發出的用許可證 Occupation Permit,俗稱入伙紙中見到。登入屋宇署 Bravo (www.bravo.bd.gov.hk) 網站便可查閱。
(3) 第三種情況是一個工業大廈位於非工業地段,而該樓齡達30年或以上。 如何得知地段是否工業地段? 你可以到地政總署翻看分區計劃大綱圖, 或登入 outline zoning plan 的網站(www.ozp.tpb.gov.hk)查閱。

強拍門檻

(銅鑼灣景隆街新安大廈 – 被永倫集團強拍)


強拍發展商要證明什麼?
如果符合以上三個條件其中一個,發展商又已經集齊八成業權的話, 就有機會向土地審裁處申請少數業主「強制售賣令」。 假設你的商舖屬少數業權,而你是少數業主,發展商要成功申請強拍,必須證明以下三項要素:
(1) 發展商已多次嘗試出價收購你的商舖,但舖位買賣不成功。當然發展商需要證明曾經提出的收購價屬於商舖估價市價或以上 。醒目的業主,大抵都會如本書前文般,聘用幾個測量師來估價,從中取最高的商舖估價,這樣才能心裡有數跟發展商議價還價。
(2) 發展商亦要證明你的商舖位處的大廈屬日久失修,嚴重影響居民安全。維修狀況欠佳之餘, 維修不如整棟拆卸重建, 經濟效益更大。 醒目的業主,如果不想被人強拍,就必須確保大廈業主齊心,妥善維修大廈,符合安全結構便沒有理由要重建。
(3) 發展商申請強制售賣令的時候,需要向土地審裁處建議拍賣底價。 底價是以整棟大廈計算,並非單指某一商舖。這價並非任發展商胡亂訂定的。理論上土地審裁處在考慮拍賣底價的時候,會審視相關估值報告的內容及細節,包括估價師所採用的估值方法、基準、參數,以及假設的適用性和合理性。他們亦會同時考慮包括估價師的身份、資歷及公正性。不過,規則是這樣寫,我就如實說給你聽,真實運作是否如此,我可沒有證實過。寫出來是獨立公正的,現實上你就要相信香港的司法制度。不過至今為止我尚未聽過很嚴重的低價強搶民產個案,反聽過小業主獅子開大口嫌賺得不夠多。
 



強拍流程是什麼?
申請強制售賣令及強拍的流程就如上述所說,是不是很複雜呢?簡單而言,於申請期間,小業主當然可以反對的。經過多番的交換證人供詞、專家報告及審視相關的法律文件,排期向土地審裁處進行正式聆訊後,就會決定判出或拒絕強制售賣令了。 萬一小業主反對無效,而他仍不服氣,亦可以繼續申請上訴。不上訴的話,就需要於強制售賣令頒發起三個月內完成強制拍賣及將有關地段的業權轉讓給成功競投者。要獲得Buyer Stamp Duty買家印花稅15%的退稅 ,發展商六年內便得把舊樓重建完成才獲退稅。


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