私人發展商強拍商舖(下)

強拍間舖可以分到幾多?
如果你持有一間商舖,你需弄清楚,發展商並非將它拿出來作商舖買賣,而是把整棟大廈100%業權拿出來拍賣,再將錢分攤給各小業主。怎樣分?收到的錢就會按土地審裁處裁定的比例分攤給各業主。而土地審裁處只會按現有物業交吉的舖位估價去作評估,不會用未來重建後的價值去衡量。土地審裁處亦不會考慮僭建的範圍及超出地契許可用途的價值。所以即使你的商舖僭建出來的範圍很大,或者小業主找到朋友承租令舖的租值很高,審裁處也只以商舖交吉來作商舖估價。當然如果你不贊成他們的估價,嫌分給你的錢不夠,可以聘用專業測量師作一估價,提供證據作出反對。
 
強拍每年有幾多宗?
自1999年起「強拍」推出以來,總共有數百宗申請。2012年最高峰有57宗申請,但近年由於建築成本上升,15% Buyer Stamp Duty 即使重建後可以退還,都令發展商收購舊樓利息成本再進一步上升,小業主見樓價升又更加開天殺價,因此 2016年就只得11宗,2017年輕微上升有12宗,2018年截至4月24日為止就有11宗。 以旺角豉油街61-67號的物業為例, 地盤面積3844呎 ,舖王波叔於2018年獲土地審裁署批准進行強拍,並於2018年5月18日上午進行拍賣,底價3.86億。
 
為何一邊申請強拍,一邊繼續議價?
這類個案,我不是懂得太多,但如果我是發展商申請商鋪強拍,由於法律程序需時,於申請的過程發展商一般都繼續與小業主洽談商鋪買賣。一邊申請,另一邊彷如用刀仔架在小業主的頸,繼續與你談收購。許多時候,申請未批,已與小業主達成協議。最終用不著強拍。為什麼呢?

尖沙咀香檳大廈


雖然過往有多宗底價成交的舖位買賣, 但隨時也會出現競爭者。比如2012年的香港仔田灣登豐街1及3號舊樓的強拍,九龍建業要爭34口價,付出6800萬,較底價高出32%先才投得, 2005年置地強拍大坑道13至15號麗星樓的時候,亦要爭72口價,付出17.1億,高出底價41%才投得。雖然,辛苦收了舊樓這麼多年才有八成業權,大家發展商通常都友好,「圍威喂」,即使有錢都很少無故與朋友去爭;但世事難料,強拍那刻,可能忽然殺出一個「程咬金」而這神秘人物通常不願意透露自己的背景,發展商最怕這類人,怕被托高了價格,所以多數發展商未必想走到強拍那一步。正因為他難以確保最終要付出多少,小業主方面也又不知最終可收到多少,因此多數人均傾向私底下協議較好,大家都「sure win」。

北角天宮台

成功一邊強拍,一邊議價的例子
舉一例子,麗新發展於2006年開始收購深水埗基隆街 54至56號銀基樓一個屬於六層高的舊樓,連兩個舖位。2007年其中一間B舖賣出720萬,但A舖就由經營60年的老字號「兩發麵廠」擁有業權,一直不肯賣,約一千呎的地舖姓楊的業主就索價6000萬,而麗新只肯付2000萬。老實說,,當時那舖位很難估計值6000萬…2010年時那商鋪估價最多只值1000萬多一點,換了是我也不會買。既然業主封了門,麗新便於2010年申請強拍,由於樓齡不足50年不獲批准。後來又使出一些招數,重整業權份數後,再於2014年申請強拍,這次終得土地審裁處批准強拍。楊業主入稟反對, 在傳媒搞了場大龍鳳, 「反對地產霸權,趕絕小本經營」。
 
當時弄得全香港人盡皆知, 最終一邊於法庭訴訟,另一邊大家就坐下來慢慢議價,最終雙方於2016年5月達成協議,業主收4500萬和解交易。 我無意偏幫任何一方,但真心地說,如果讀者有印象,2016年5月份舖市猶如世界末日般, 2014年底剛剛佔中完畢,不斷發生如踢喼事件,到2015年10月紅磡發生打死遊客事件,加上自由行不再來香港,零售業元氣大傷,很多人都說舖市比沙士時還差,那時我也足足停了三年半不入市買舖,故此業主收到4500萬真的算很好了。如果用市價成交, 當時基隆街那個舖位,隨時一千萬也不值。 我明白,被迫賣出祖業是很痛楚,但從價錢來看,算是十分可觀了。
 
 
強拍會否對租客作賠償?
最後,如果你的商舖租了給租客,而受到強拍又會如何? 土地審裁處在作出強制售賣命令的時候, 是會考慮及租客的。可能他會要求你為被提前終止租約的租客作出賠償,而受託人會把賠償的金額由強拍中業主應收取的錢中扣除,先賠予租客,餘額再給業主。至於賠多少給租客,就不像市區重建局般設有劃一標準,強拍來說每一個案都有不同,通常視乎剩餘租約還有多少日子,一般越長就賠得越多。
 
舖被收購,哪種方式最好?
本章一連幾篇文章剖析,如果你有一間舖,無論喜歡與否,當市建局、私人發展商或被申請強拍來收購,會出現什麼狀況。 最好的是市區重建局,因為他們不是用自己的錢,而是「阿公」的,而且收購得比較講規矩、人情。第二,是私人發展商收購,雖然可能會耍些手段(從事收樓這一行,可謂「忠忠直直,終需乞食」,你懂的),從正面看,業主隨時有驚喜,收到大額賠償。第三是給人申請強拍,業主給人「勒住條頸」,一邊議價,另一邊可能被迫收購。
 
不過從正面地看,假如有人收購你的舖,你獲得的金額多數高於市值,作為小業主,倒不如先收錢,然後在別處買過別的舖位吧!要是我,一定會讓路。
 
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