十大商舖天堂與地獄成交紀錄
說到商舖出售呎價，每呎可以高達137萬，也可低至1429元；租金貴至每月1378萬，即每呎要8667元；租金升幅可達213%，但跌幅也隨時一跌76%；最大宗的成交賺11.5億，但也有人蝕4.6億；舖價升幅最高紀錄為7600倍，跌幅最高紀錄是92.5%．．．．投資商舖，真可以是天堂和地獄的分別。
說了一大堆，讀者可能問：你究竟在說什麼呀？
我其實是在說十個商舖天堂與地獄的成交紀錄。你知不知是哪十個？
第十： 論呎價，全港最貴的舖就是銅鑼灣波斯富街77至83號波斯富大廈地下N舖，實用面積僅得126呎，於2014年資本策略以1.85億買入，後來因為自由行旅客減少，業主英記茶莊為求成交，願意減價1200萬，最終以1.73億沽出，實用呎價都高達137萬一呎，依然是全港呎價舖王。
相比住宅，最貴的樓宇，即使在今時今日，山頂的Mount Nicholson ，截至2018年3月，每呎最多只是152,000蚊，相比之下，舖王就較樓王高出8倍。 所以舖王不單止是舖王，應該稱為物業之王，論呎價，應該沒有任何物業貴過舖王的137萬一呎。即使有，我猜只是骨灰龕位，這麼細小的了。
記著，舖價可以高達137萬一呎。
第九：講完最貴呎價，那麼最便宜呢？近期舖市基本上是大幅落後大市，差過住宅、差過工廈、差過商廈、差過車位、連骨灰龕位都差過。剛剛提及那些，現在全部天天創新高。但舖市呢，所有高峰紀錄都在說2011 、2012、2013、2014年，但所有的「新低」都在近兩三年發生。我從事商舖買賣，還真是滿眶眼淚，幸而最近舖市回暖許多了。論到最便宜呎價？撇開太久遠的例子，因為難以比較，近年的話，該說是佐敦廣場。
佐敦廣場前身是百爵酒樓，面積近兩萬呎，涉及四層樓面，於1992年業主「劏」開160間舖，當時的呎價已需兩三萬元一呎。可惜許多買家收舖之後，才發現實用率超低，僅得三、四成， 向賣方追討後，賣方甚至把公司清盤，連管理公司都倒閉。由於欠缺管理，舖價瀑跌。該處的3樓9號舖，建築面積約70平方呎，於2016年4月的時候就以低價十萬元沽出，呎價只有1429元，原業主在1992年以70萬買入，持貨24年，最終虧損八成六收場。
相比之下，同一時期，即使最偏遠，被譽為有可能是全港最便宜私人屋苑的大嶼山澄碧邨，於2016年5月就賣出170萬，以建築面積615呎計，呎價也要2764元。最偏遠的住宅，比起位於市區中心位置的佐敦廣場的舖位，同期住宅呎價都高出近一倍。
藝人薛家燕當年也在該處用了254萬買了兩間舖，持貨18年，終於2010年以27萬6000元賣回財團，虧損近9成。到了現在，你不妨前往看看，依然空無一人。
記著，近年商舖最便宜也只是1429元一呎。
第八：說過買賣成交，接著談談租務。全港最貴呎租的商舖，就是銅鑼灣景隆街同駱克道交界的找換店，景隆街2號的一間迷你舖。該舖建築面積50呎，實用僅得30呎，2014年4月續租租金為26萬，實用呎租為8667元。雖然隨著自由行的縮減，2017年5月續租時，租金下跌近一半至13.8萬元，但憑著實用每方呎每月4600元依然是香港的租值舖王。
記著，舖月租呎價可高達8667元。
第七：說完呎租之王，現在就談一談，倘以整間舖來計，最貴是哪一間。那就是銅鑼灣渣甸街 5 至 19 號京華中心地庫、地下，以及 1 至 4 樓共 6 層巨舖，總面積51,188 方呎，由Forever 21於2011年承租，成為全港有史以來最貴的單一舖租、月租高達 1,378 萬元。可惜Forever 21品牌於2017年撤出，現在由Victoria Secret用一半的價格，700萬元租下。
相比起住宅單位，翻查資料，2012年5月份的時候，西半山天匯頂層複式單位，就以天價月租125萬租出， 以實用面積5732平方呎計，呎租只需218元。相比起最貴的舖王，舖王高樓王呎租達40倍。整間的租值都相差了十倍。所以商舖舖王，同樣是所有物業之王。
記著，最貴的商舖月租是1378萬。
第六：說到加租最多，可以回溯2011年自由行旅客最高峰的時候，銅鑼灣羅素街58號，亦即在波斯富街大單邊那舖位，建築面積地下700呎加一樓1100呎，太子珠寶鐘錶當時以每月250萬續租，較舊租80萬，租金急升超過兩倍，即213%。當時的業主幾「狼」！至於住宅？哪可以加租這麼多。
記著，舖租一加可以高達213%。
第五： 升得急，亦可以跌得狠。香港史上減租最多個案，要數恩平道17至19號地舖，與白沙道交界的大單邊舖位，建築面積1471呎，2013年起以月租170萬租給名錶IWC，IWC 約滿後減租以60萬再租給英國家電品牌Dyson，可惜由於Dyson無法打通1及2樓，於是放棄租用。其後於2017年8月再以40萬元租給藝廊，由高峰期足足跌了76%，相信是香港單一減租的紀錄。低處未算低，即使減了租，不足半年藝廊也倒閉，最新狀況是租了給Initial，希望它能經營下去啦。
記著，舖租最多減76%。
第四：舖市歷來單一舖最大單Deal 呢？可以回溯去2012年6月，內地投資者劉軍以11.42億買下波斯富街108至120 號寶榮大樓地下A 、B號舖的1及2樓，即泉章居舊址，總樓面約2.5萬平方呎，為當時及至今最大單單一舖的成交個案。當時原業主也只是早三年，即2009年7月以約3.07億元買入而已，三年升近三倍，還要是「交吉」賣，劉軍算不算買貴了呢？
很多人問我，他買某間舖買得值不值。我答：很簡單，無需問太多，賣出去有錢賺，就是買得對。賣出去賠本的，就是買錯了。對於劉軍那個案，正是在差的價格買入，因為最後是虧大本的。
記著，商舖最大單單一成交是11.42億。
第三：香港市場虧本最多的舖是哪間？答案就是劉軍那一間了。他於2012年以11.42億元買入之後，空置一年，2013年底終於找到先施百貨進駐，以月租190萬租出大部份樓面，2016年續租時就減兩成至150萬予先施，續租到如今。當時地下AB號舖則長期租不出，直至2014年底，劉軍割價五成，以2.1億元出售地下AB號舖予宏安鄧清河，劉軍再於2017年2月以4.68億出售先施租用的位置予冠華鏡業，前後合共套現6.78億，比起2012年買入價11.42億，未計手續費，五年之間虧損4.64億，損失金額超過4成，相信是至今香港歷史上虧損最多的商舖成交個案。
老實說，買得這些位置的，一般都是擁有強勁實力，有面子有身分地位的投資者。即使賠本，也不會如此高調沽貨離場，因怕丟臉之故。一般都是不動聲息，靜悄悄的用公司股份轉讓方式進行，這樣便無人知曉。不過，若非本地投資者，在這裡的朋友較少，我猜相對無甚所謂了。倘若我去非洲買舖，虧了錢，也會照樣沽售，但如果在香港，虧大本，是有點醜怪的。
記著，舖蝕最多是4.64億。
第二：談過虧損最大的個案，不如說說升得最多的故事。現時全港有史以來升得最多倍數的商舖，地址位於波斯富街76號地舖（羅素街及波斯富街交界）。本來租客是Rado，現在是Folli Follie。原業主於1966年以5萬元買入，於2011年1月以3.8億售予英皇，45年之間升值7600倍，是香港舖界紀錄，也應該是所有物業的紀錄。該舖建築面積600呎，呎價63萬元，出售時租金為每月64萬，回報2.0%。之後2014年3月加租1.8倍至179萬，隨著自由行大跌零售業景氣回落，Rado 於2015年12月撤出，Folli Follie 進駐，最新租金為90萬，呎租由2983元減至1500元。舖市升過千倍很平常，但是升至7600倍依然是香港紀錄。
樓宇的話，一般頂多升至幾百倍。例外的是勿地臣街16號一個單位，於2017年1月因收購而被發展商以3600萬買入，原業主於1970年以37000元買入單位，46年間升值了972倍。翻查有報導的資料，這單個案已經是香港樓宇的最高升幅紀錄。
如果你在1960年代買入香港第一個大型私人屋苑，亦即美孚新邨，第一手持貨至今，整整50年沒有變賣，都只是升了大約二、三百倍。所以舖王的升值潛力遠遠高於樓王。
記著，商舖可以升值7600倍。
第一：上帝要你滅亡，必先令你瘋狂。升得多，當然可以跌得狠。買樓一般最多都只虧損幾成。即使在1997年最高峰的時候買入，2003年沙士的時候沽出，才會勁蝕七成。但買舖可以虧損得更慘烈。你以為上面提及的佐敦廣場夠悲慘？還未算。尖沙咀金馬倫道首都廣場才慘烈。首都廣場前身是DNA 商場， 於2013年由劏場大王尹柏權分割出售，全場劏舖數目超過700個，推出首兩年5厘回報保證，吸引了不少第一次買舖的買家。該處一樓F148舖，實用80呎，原業主於2014年用827.2萬第一手買入，由於欠缺推廣及管理不善，舖價大跌淪為死場，原業主結果於2017年5月以70萬沽出，未計手續費，帳面虧損達91.5%。
這個還不是香港紀錄，只排第二。第一應該是位於荃灣近路德圍的地皇廣場，前身為登發大廈的商場。這裡本來經營著幾間大型食肆同補習社。於2012年，又是劏場大王尹柏權劏出250間舖，又是用首兩年5厘回報保證，可惜劏場最終又淪為死場。2017年地皇廣場內2樓238號的舖位，建築面積 84 方呎，實用面積 42 方呎，原業主用400萬4千元買入，持貨五年以30 萬元沽出，帳面勁蝕 92.5%！較首都廣場那個案虧損多1%，這才是香港舖市損最多的紀錄，我相信亦是香港所有物業市場虧本的紀錄。
很多人問我：「蝕咁多點解要賣呢？」，你要明白，商場舖你租不出去，每月也要支付冷氣費及管理費，每間舖平均有港幣數千元的開支。兩難的選擇：租不出去的話，你需要每月支付逾千元，或者長痛不如短痛，一次收回30萬「斬纜」作罷。你可以等，但回望佐敦廣場，一旦淪為「死場」，足足空置了26年！那麼你會選擇每個月付千多元，不幸的話付足26年，還是取回三十萬認輸離場呢？自己計計數吧。
不過題外話 ，幸好在2017年8月份，有位叫李根興的「攪屎棍」，聯同一班業主，一齊唱歌跳舞希望聯合力量招租搞旺地皇廣場。到現在？已經100%出租啦！想租舖？可以打給Olive Wong 看看還有沒有機會入場吧。30萬？歷史故事了，現在肯定按倍數升上去。
但最後，也要記著：舖是可以慘蝕92.5%。
現再重溫一次天堂與地獄吧…
商舖呎價，每呎可以高達137萬，也可低至1429元；租金貴至每月1378萬，即每呎要8667元；租金升幅可達213%，但跌也隨時一跌76%；最大宗的成交賺11.5億，但也有人蝕4.6億；舖價升幅最高紀錄為7600倍，跌幅最高紀錄是百分之92.5%．．．．投資商舖，可以是天堂也可以是地獄。
現在你肯定聽得明白了。你要去天堂或地獄？看你本事了。
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