香港商舖市場經歷深度調整，售價從高位已跌約一半，近日更錄得顯著復甦——2026年上半年工商舖買賣登記達2,562宗，創近四年新高。在市場「量升值跌」的格局下，不少投資者開始重新審視線上機會。然而，買舖比買住宅複雜得多，涉及大量法規、稅務與按揭細節。盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin Lee） ，自2016年基金成立以來已買入133間香港街舖，賣出當中98間，涉資37.6億元。他將多年實戰經驗濃縮為10大關鍵流程，助你穩陣入市，避開常見陷阱。
- 物業挑選與簽訂睇樓紙
尋找合適的工商舖盤源，通常需委託專業地產代理。視察物業時要簽署「地產代理協議」（俗稱睇樓紙），務必留意其有效期限與條款——若在有效期內經由其他途徑購入同一物業，仍需向原簽署代理支付佣金。
- 評估價值與精算淨租金回報
物業價值取決於交通人流、樓底高度、出入口及車位配套等。計算租金回報率時，切勿只看表面毛回報，必須扣除管理費、差餉、地租及定期維修等隱藏成本，才能反映真實收益。
- 查核地契限制與土地登記冊（查冊）
簽約前須查閱大廈公契與地契，確認用途是否受限（如工廈改裝需補地價、商舖禁特定行業等）。查冊可核實業權是否完整、有無被「釘契」或法庭押記，這一步做唔足，隨時影響後續按揭審批。
- 核對圖則與防範違規僭建
應向屋宇署索取物業圖則並親自到現場核對。常見違規包括未合規的招牌/簷篷、私自封頂的採光井、非法改建排污系統，以及未經批准的「自建閣」。一旦中招，輕則無法申領營業牌照，重則面臨檢控。
- 簽署臨時買賣合約與支付「細訂」
雙方就價格與條款達成共識後簽署臨約，買方支付物業價值約2%至5%作為「細訂」。此階段若買方悔約將損失細訂；若賣方反悔，通常需賠償雙倍細訂金額。
- 簽署正式合約與支付「大訂」
簽署臨約後14天內，雙方律師審核並落實「正式買賣合約」，買方補足訂金至樓價的10%（即「大訂」）。若買方在此階段違約，賣方除可沒收10%大訂外，亦有權追討物業重售後的跌價差額損失。
- 委任專業律師與處理印花稅
買賣雙方各自委任律師處理合約、查契、業權質詢及繳稅事宜。非住宅物業印花稅率介乎100港元至最高4.25%不等，律師會代為向稅局申報並到土地註冊處登記。
- 規劃銀行按揭條款與審批條件
工商舖按揭最高上限通常為7成、最長還款期20年。銀行極度重視業權清晰度——擁有獨立契約的物業較易批核；若是未經審批的分拆單位（劏舖），銀行一般會拒絕批出按揭。李根興近期更坦言，銀行大幅收緊對工商舖貸款的審批，直言「已經冇銀行肯借錢畀我」。因此，建議在簽臨約前先獲按揭貸款「預先批核信」 ，確認貸款額度與條款。
- 成交前驗樓與簽署轉讓契約交收
在約定的成交日前，買方需進行最後一次驗樓，確認物業狀況及附帶設施與合約相符。成交當天，買方簽署「業權轉讓契約」與「按揭契」，買方律師轉交尾款予賣方，賣方交付鑰匙完成交收。
- 資金預算與避坑備忘
除首期外，應預留律師費、印花稅及代理佣金等開支；如需按揭，宜選用銀行「認可名單（on-list）」內的律師樓，以免產生額外轉介費用甚至影響審批。此外，務必核實租約正本及過往收租紀錄，慎防無獨立業權的劏盤、假長約或虛構高回報陷阱。
李根興最新市場觀點：核心區舖價已觸底
在經歷兩年主力沽貨後，盛滙商舖基金於2026年3月重新入市，以1,188萬元購入灣仔軒尼詩道111號地舖，建築面積約720平方呎，現由「飛哥小廚」兩餸飯承租，月租約3.5萬元，租金回報約3.5厘。該舖原業主於1961年以8.8萬元購入，持貨65年帳面獲利1,179.2萬元，升幅達134倍。
李根興表示，核心區舖位售價已見底，今年有望回升約3%至5%，租值亦料漲約5%至8%。他預告基金今年目標動用2億至3億元，掃入10至15個商舖。不過他亦提醒，民生區商舖始終受港人北上消費及網購熱潮影響，預期今年仍在低位徘徊。
買舖從來唔係買棵菜，10大步驟環環相扣，任何一步出錯都可能損失慘重。跟實李根興的實戰經驗，做足功課，方能喺波動的舖市中穩陣獲利。
李根興博士 Edwin
Whatsapp 90361143
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