最近地產新聞有一則頗為矚目的消息：被坊間稱為「自殺勝地」的長洲東堤小築，兩個「非事故」單位推出拍賣，低層A室開價僅88萬元，實用呎價約2,228元，比公屋呎價還要低；另一頂層連天台單位開價108萬元，呎價約2,734元。代理也直言：「好難賣。」
同一時間，我每日經過中環士丹利街，那裏有一間多年來發生過轟動全港兇殺案的商舖——陸羽茶室。2002年11月30日，商人林漢烈在茶室品茗時被近距離開槍射殺。然而今天，早午晚市生意照做，人流車流繼續，整條街的商業活動完全不受影響。
同樣是「出事」，為何住宅與商舖的命運如此天淵之別？以下7大分別，值得每一位投資者深思。
一、凶宅被集體標籤化，凶舖獨善其身
長洲東堤小築自90年代起發生多宗燒炭自殺及兇殺案，被冠以「自殺勝地」之名。問題是，並非每個單位都是「事故單位」，但整個屋苑都被「集體標籤化」，拖累所有單位成交。反觀中環士丹利街，即使發生過轟動全港的槍殺案，成條街或左右舖都唔會被「集體標籤化」，商業活動如常。
二、凶宅過夜驚，凶舖人流沖
住宅是休息、睡覺的私密空間，居住時間長，心理環境極度敏感。東堤小築的度假屋曾經出租給遊客，不少住客反映「踏入房間一刻，不自在的感覺傳遍全身」。商舖則不同——顧客短暫停留消費，員工工作場所極少過夜，大門一開、燈火通明，心理影響被商業活動和人流大大稀釋。
三、凶宅必查證，凶舖無人問
根據地產代理監管局指引，代理有責任向買家或租客披露住宅是否曾發生事故。買家亦會主動查問、上網查閱凶宅資料庫。但一般顧客進店消費時，極少會先調查該舖位是否曾發生命案——消費決策只取決於產品、服務與地點方便度。
四、凶宅折讓狠，凶舖看地段
凶宅樓價通常折讓20%至50%，同層甚至上下層單位也受牽連。東堤小築有單位5年蝕讓36%，銀行估價不足的情況屢見不鮮。商舖最緊要位置佳、人流旺，地段是改不了的，折讓一般較少，甚至可回復市值。
五、凶宅難轉型，凶舖易改裝
住宅用途單一，就是住人。商舖可以透過改變行業、格局、分契、重新裝修、換招牌來改頭換面——火鍋店變零售店，洗衣店變補習社，各行各業大變身，輕易洗脫「凶舖」印象。
六、凶宅按揭拒，凶舖重回報
銀行設有凶宅名單，事故單位估價往往「估唔到價」或直接拒批按揭，買家要準備全數現金。商舖方面，銀行最看重租金回報率與租約穩定性，加上商舖本身按揭成數比住宅低，事故對按揭批核的影響較小。
七、凶宅網公開，凶舖無紀錄
香港有多個「凶宅網」公開事故單位資訊。但商舖的命案或事故歷史，較難在公開網頁集中查到，通常要翻找舊新聞報道或向街坊打聽。資訊越少，影響越低——這正是凶舖與凶宅最大的分別之一。
總結
我創辦的基金自2016年至今，已買入133間香港街舖。这么多年，我從未聽過業主或買家擔心間舖變「凶舖」。商舖投資的核心從來只有一個——地段、人流、回報。住宅則不同，一宗事故足以令整層甚至整幢樓的價值大打折扣。
順境逆境，大家都要珍惜生命，努力加油。
李根興博士 Edwin
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