那為什麼還要買舖？因為歷史證明， 如果你懂買舖，又買得中的話，升值及回報率都比住宅高得多。自2023年7月7日起， 金管局放寬了按揭規限，以下就是按照最新例的《十大買舖及買樓按揭分別》。
（1）按揭成數：自住樓最多借七、八、九成，視乎售價。但商舖作投資或自用，最多只能借六成，任何價錢都沒有分別。如果買家選擇資產審批，即以股票、物業、車位、存款等之價值讓銀行評估還款能力，而非依據按月入息水平，最多只能借五成。現金計100%，但樓／股票隨時打五折。例如買間舖值3000萬，你有3000萬以上現金，就可以按資產審批準則向銀行借錢。但如果你有現契樓值6000萬，打五折，都可以向銀行借一間值3000萬的舖，借最多1500萬。
如借貸本身有其他按揭在身或主要收入來源並非來自香港，按揭成數會減多一成。 老實說，我相信大部分買舖的人都不是首置，通常有其他物業在手，因此我相信大部分買家，按金管局最新指引，借到最盡都只得五成。
（2）按揭保險：按揭保險計劃於1999年3月由香港按揭證券有限公司推出，以協助市民在香港安居置業，透過銀行買保險形式，令銀行可承六成以上按揭計劃。安居置業只適用於自住的住宅物業，買舖（自用與否）視為投資，無法投保。
（3）利率：住宅新按揭，以滙豐為例，是 H + 1.3%，再以P – 2.25% 封頂。現在1個月香港銀行同業拆息（1-month HIBOR ）是約5%, 滙豐最優惠利率（Prime Rate）是5.875%。現住宅實質年利率約3.625%。商舖方面，雖然坊間很多按揭中介都說是約 H + 1.6%，再有 P – 2.15%封頂，但現實地，我也嘗試過很多間，沒有一間有的，有我都想借。多數現在都不會 P 封頂，前一兩年息口低的時間容易好多，但現在通常是1個月香港銀行同業拆息加1.5%至2%，即實質年利率是約6.5%至7%。住宅是3.375%，商舖是7%，約 雙倍利息。
（4）現金回贈： 住宅按揭多數有現金回贈，約1%至2.5%。今時今日，商舖按揭我則很少聽到有任何回贈。以前有，但今時今日少。
（5）壓力測試： 住宅在供款與入息比率方面，每月供款不得高於每月入息50%，壓力測試方面，當利率增加2%，每月供款不得高於每月入息60%。商舖相若。不過商舖一般有租金收入，有些銀行可以把租金收入計算在供款的壓力測試內，變相把買家的入息增加。
（6）債務契約 （Loan Covenants）：住宅一般較少 covenant，但買舖借錢，銀行有時會附加條款，利息覆蓋率和貸款價值比（Interest Coverage Ratio and Loan-To-Value ratio）. 前者就是租金收入不可以跌超過利息支出某個百分比（通常是110%至175%），後者就是貸款額不能佔商舖估價過高的某個百分比 （通常四至七成）。爆錶的話，銀行分分鐘要求提早償還按揭貸款額（call loan），借款人要還錢給銀行或加入更多物業做擔保。
（7）估價：樓宇，除非凶宅，很容易可以網上估價。舖，很少聽過凶舖， 因為通常那些事情都在家中發生。但舖估價不能像住宅可以在網上估價，需要向銀行直接查詢。 樓通常只得四個景：高層、低層、向山、向海，但商舖：人流、地段、前後門、出牌、消費力、租客、租約、重建潛力、水電煤等配套、有多個因素會影響估值。 還有，舖內僭建、屋宇署命令、物業涉及其他轇轕（incumbrances）也會影響估值。
商舖估值需時較長。銀行通常已有幾位經常合作的測量師，對商舖初步口頭估價是免費的，但落實按揭的話，往往要遞交舖內相片、屋宇署圖則、 租約，銀行再實地考察或他們會委託指定的測量師做估價報告，收費每間舖每份約一萬幾千港元。
記得買舖借錢是按估值借錢，不是按你的買入價，以較低者為準。銀行往往會參考租金收入作估價，因此租金回報高的舖較易估到價。吉舖較易被低估價。
（8）年期： 住宅一般可以借30年，樓齡太舊或申請人年齡過高，還款期會較短。商舖則一般最長為15至20年，用商業中長期貸款（term loan）的話，可以只得幾年，之後續期再 續期。.
（9）什麼物業難做按揭？ 住宅方面，村屋，由於往往業權／地權／路權不清，唐樓由於樓齡太舊，一般比較難做按揭。 正如商場舖亦都比較難做按揭。商場舖向街較易，商場舖向內則較難。為什麼? 因為賣散了的商場舖，缺乏統一管理及推廣，即使旺極一時，長遠好受經濟環境、裝修折舊、商戶組合及潮流大 勢影響。 商場舖的管理費、冷氣費、水電費支出也較街舖大。街舖位處街道上，無論做什麼生意，永遠都有人行，正如住宅一樣，是必需品，不會因為街舖舊了就行人避開。但商場舊了一走下坡，你經過100次不進就是不進。銀行按揭一做十幾二十年的話，很多銀行不願意承擔這個風險。每間銀行耍手擰頭。即使做，商場內舖可能只能夠借到估價兩、三成，利率也較高。
（10）買公司的風險：2012年12月27日起，用有限公司買住宅要額外支付買家印花稅 （BSD）15%。2016年11月4日起，再加辣，用有限公司買住宅，要支付從價印花稅 (AVD) 15%及買家印花稅 （BSD）15%，合共30%印花稅。因此近年已經好少人用公司買住宅。 商舖方面，用個人名或公司名，印花稅率最高現在都只是4.25%，因此好多商舖的買賣都是公司股份轉讓。 我們基金近年沽出超過60間街舖，九成以上都是公司股份轉讓。
特別要注意的是，買公司要向銀行申請按揭完成交易是有相當的難度，原因在於當中處理的文件及法律問題會比較複雜，所以一般都是由買家先準備足夠資金 付全額，完成交易後，再為物業申請按揭貸款。或者，有另一做法是先向銀行或財務公司申請利率較高的過渡性貸款 （bridging loan），在物業成交之後再將貸款轉為按揭。
聽完長篇大論，商舖借錢的確較樓難很多， 因為住宅一般是自住， 銀主收樓業主則要睡街。商舖很多時是投資者多，斷供銀主收舖，業主感覺不那麼大壓力，對銀行才說風險自然較大。買舖如果用公司名借錢，由於銀行更要評估公司財務狀況，自然難上加難。但就是因為「難」，才多「機會」。「容易」就多「陷阱」！人人都借錢就自然搶高了價。但如果別人難，而你懂得怎麼做，你自然較易執到平貨，機會比人多。
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