美國意外減息0.5%及香港意外減P 0.25%,舖市樓市三大看法!

相隔四年半,美國首次大減息,出乎意料減了半厘息,以下是我對舖市樓市三大看法:

(1)減息有助增強業主供款能力,租金收入有機會多過利息支出。

(2)現時港元16萬億的存款總額等於約30年的香港物業成交金額總和,減息會令部份存款流向樓市舖市。

(3)美滙指數是22年以來最強,減息會令港元滙率走弱,有利留港消費及吸引外來遊客,帶旺香港消費市道。

(1)減息有助增強業主供款能力,租金收入有機會多過利息支出

美國聯儲局已減息0.5%,聯儲局的點陣圖顯示,今年年底前會再減0.5%,下年再減1.0%,及2026年再減0.5%。前後預期合共減2.5%。

雖然香港金管局最新指引,工商舖可以借貸高達七成,但實質大部份工商舖投資者向銀行都只能借四至五成(假設成功借得到)。大部份利息是跟一個月的銀行同業拆息(1 month HIBOR)再加1至2厘息差。很多投資者(包括盛滙)都是以定期放款(term loan)形式,主要是還息不還本,每幾年續期一次。

2022年起的加息週期,供舖的實質年利率由約1%升至約8%。最新拆息是3.6%(根據銀行公會 2024年9月19日 11:15am數據),代表現時實質年利率最新約5%,下年底再減1.5%的話,到時實質年利率約3.5%。

按最新香港差餉物業估價署的平均商舖租金回報3.1%計算,換句話說,一間每月租金港幣$31,000的舖,市值價就是港幣1200萬。由於市場資金短缺,大部份業主只能借約4成(即港幣480萬),實質年利率是5%,每月利息支出就是港幣$20,000。

如果工商舖下年底實質年利率是預期的約3.5%,每月利息支出就是港幣$14,000。相比租金收入每月$31,000,足夠支付銀行每月供款有餘。

樓市方面,2022年起的加息週期,供樓實質年利率由約1%升至4%以上,等如每家庭月供多約港幣1萬元。今日香港銀行馬上減最優惠利率 -0.25%(Prime Rate)。假設平均每個家庭樓宇按揭借貸金額是港幣400萬,每月供款馬上減少港幣$833。假設年底前再減多0.5%,等於每家庭每月供款減少港幣$2,500,有利樓價,相關財富效應必定會支持香港消費市道。

(2)現時港元16萬億的存款總額約30年的香港物業成交金額總和,減息會令部份存款流向樓市舖市

根據金管局數字,香港現時有逾16萬億港元存款總額,現在大部分定期已經在3.5%以下,定期息口下調,大機會會釋放資金入物業市場。香港每年物業平均註冊成交金額約是港幣$5,000億。 截至今年9月17日,香港物業整體註冊金額是港幣3722億。只要約百分之二的存款流入物業市場,成交量就已經會倍增。

(3)美滙指數是22年以來最強,減息會令港元滙率走弱,有利留港消費及吸引外來遊客

港元和美金掛扣,最近的美滙指數是22年來最強,代表全球遊客來港消費,從滙率層面,是自2002年最貴,不利香港吸引力,現在美滙指數已由高位回落12%。加上8月份,香港旅遊發展局訪港旅客有近450萬人次,按年上升9.2%。首8個月有2950萬人次,按年上升43.7%。預期港元走弱,會更有利訪港及留港消費。

根據香港差餉物業估價署,香港商舖售價已由2018年11月的高位下跌了31%。隨著美國一次又一次的減息,我們預期工商舖低位會有支持。

總結,我們對香港舖市審慎樂觀。預期2024年底前,民生區商舖售價及租金年應企穩,而核心區商舖年底前售價應有3至5%升幅,租金有約5至8%升幅。

截至2024年9月17日商舖註冊成交宗數有642宗,合共港幣139億成交。我們預期2024年底前,舖市成交數及金額也會上升約15%,全年舖市成交宗數約900宗,金額約港幣180億。受惠減息大趨勢,2025年可以更加看好。

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