今日註冊：第5731成交，註冊成交港幣 500 萬，感覺8分，銅鑼灣大坑京街8-9號地下A號舖，建築面積約500呎，舖內實用面積約 360 呎（天井），門闊約20呎，深約30呎，註冊成交港幣 500 萬，租客利亨汽車材料，樓齡 53 年。
原業主於 1989 年 3 月以港幣 122 萬買入，持貨 37 年，升幅 309.8%。最新簽約日期是2026年8月17日。
租金分析: 按差餉物業估價署平均商舖租金回報3.9%計算，這間舖月租值港幣$16,250是市值。
大坑地區包括（打橫）書局街、京街、施弼街、新村街、第三巷，（打直）浣紗街、安庶庇街、布朗街、華倫街等。 早年多數是車房、雜貨、五金鋪等民生生意。2006年起， 有多編報道指大坑將會成為未來食街，甚至乎發展成另一個蘇豪區，之後開始興起。2012年至2015年間旺極一時， 好多潮流特色食店進駐， 變成多條食街。當時每間舖面都值約二三千萬。
近年大坑舖市大跌三大原因：
（1）大坑內的舖一般舖型較淺，只得舖深約30呎，部分有大天井，實用面積約只得三四百呎。由於舖型淺，每間餐廳合法舖內座位只能有約10至15個。好多時門口及巷仔內要放枱櫈才能增大營業座位空間，夠交租。可惜客戶噪音經常被附近及樓上居民投訴，食環署其後也加強執法，令到好多大坑區內餐廳生意更難做。
（2）當時（2008至2014年間）好多餐廳搬入大坑是因為銅鑼灣租金太貴， 退一步便搬入附近大坑。 2015年後，隨著自由行消費力減退，核心區租金大幅回落，許多餐廳都選擇搬回銅鑼灣等核心區。選擇頂手或結業離開大坑。
（3）有好多傳媒報道（我無証據），xxx置業於大坑區內擁有大量舖位， 自從大坑轉型租金上升後，該業主的第二代接班人（XXX）租金價錢企得好硬，令好多餐廳都不能維持生計 （again, 我無証據，只是睇報紙知悉）。由於業主企硬，2015年開始餐廳結業潮，之後就不斷延續， ‘’餐廳越少人越少，人越少餐廳越少‘’，惡性循環直至今日可謂 ‘’十室可能四五空‘’！
此舖門面闊20呎，但有大天井，舖內實用唔大，位於大坑京街中心位置，2013年高峰時起碼港幣二千萬以上，今時今日港幣500萬就買到，實屬抵買。 唔做汽車材料，都可以繼續做餐廳、按摩、車房或 design studio，等區收購發展。恭喜執平貨買家！
評分基準: 5分市值，10分超荀，1分要守一守。高分舖就是要 P-R-O. 有前景(Prospect)，好租值 (Rental value)，多配套 (Options)，AND 價錢抵！Note: 評分只是表面感覺，舖內風火水電煤等配套、租約細節、業權完整性及潛建等等，會大大影響實質商舖價值。評分只作表面參考。
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（2）旺角染布房街16號 – The Madhouse
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李根興博士 Edwin MRICS, CFA, CPA
盛滙商舖基金創辦人
自2016年商舖基金成立，已買入133間香港街舖，涉資港幣22.24億。人生目標買香港1000間街舖。
www.edwinlee.com.hk
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