【2026香港收租對決】住宅 vs 商舖，哪類物業租金回報更高？數據一次睇清
無論你是資深物業投資者，還是初次考慮「買樓收租」的入門買家，租金回報率永遠是核心問題。過去大家直覺認為住宅最穩陣，但最新官方數字顯示，商舖的租金回報已經悄悄追上，甚至超越部分住宅類別。今次我們根據差餉物業估價署及李根興實戰數據，中立呈現兩者的最新回報趨勢。
住宅租金回報：細單位跑贏大單位
根據差餉物業估價署最新統計（截至2026年2月），過去10年（2016至2025年）香港住宅平均租金回報如下：
- 細單位（實用431平方呎以下）：過去10年平均約2.85%，2026年2月最新數字為 3.5%
- 大單位（實用1722平方呎以上）：過去10年平均約2.1%，2026年2月最新數字為 2.3%
可見，細單位住宅的收租表現明顯優於大單位，但整體仍處於3.5%或以下水平。
商舖租金回報：官方與實戰有落差
同一機構數據顯示，商舖過去10年平均租金回報為2.7%，而2026年2月最新數字為 3.8%，已高於住宅細單位的3.5%。不過，官方數字未必反映所有真實成交。
李根興（商舖投資頻道）過去實地拍攝超過5,400宗商舖成交，他指出近年許多舖位成交的租金回報率達到 4%、5%、甚至6%。換言之，市場上不乏高回報的商舖個案，但需要更深入挖掘。
租約形式：「全包」與「全不包」的影響
無論是住宅還是商舖，租約通常可分為兩類：
- 全包：業主負責管理費、差餉、地租。坊間約七成租約屬於此類。
- 全不包：租客自行承擔管理費、差餉、地租。
水、電、煤、電話、互聯網等日常費用，絕大多數情況下由租客負責，與「全包/全不包」無關。
結語：沒有絕對「優秀」，只有適合你的選擇
從最新數據可見，商舖的官方平均回報率（3.8%）略高於住宅細單位（3.5%），而住宅大單位則明顯較低（2.3%）。然而，商舖的波動性、空置風險及入場門檻亦與住宅不同。投資前建議仔細計算淨回報，並考慮自身的風險承受能力。
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