Edwin：「為什麼通關後，有商店排大隊，其他店就繼續拍蒼蠅？其實現在最重要的就是能夠做到『香港深度遊、窮經濟、探店』等特色，而紅茶冰室恰恰配合到以上特色。
Desmond你從紅茶的食品、環境、服務方面，說說它怎樣成功？」
Desmond：「我們首先說說紅茶冰室怎樣在食品方面取勝。紅茶有幾項特色食品：冰火菠蘿油、流心西多士、沙爹牛肉麵、丹麥酥等是特別主打，我看過小紅書等網上評論，遊客看到有香港特色的美食，而味道又不錯，性價比亦高時，很是被吸引。紅茶也配合了小紅書的宣傳策略–讓人打卡，當食品有特色，自然打卡率、瀏覽率都會大升，所以我相信在食品方面紅茶有優勝之處。」
Edwin：「環境又如何？」
Desmond：「我想大家光顧紅茶冰室時都會覺得裡面裝修得很簇新，因為紅茶舖面都是這兩年開的分店。小紅書也有留言說環境舒服又漂亮，很多是打卡的位置，其中聽聞就是說尖沙咀地庫那個位置很漂亮！
當然另一個致勝地方就是紅茶大多在地鐵站的沿線，遊客不論坐地鐵、巴士也好，都很方便光顧。
有些留言也說座位比較窄，須坐得直直，但從做生意角度，位置窄些可以坐多些人，多做幾次生意，亦是無可厚非。」
Edwin：「來香港旅遊一定會體驗到香港特色，香港地少人多，食肆須翻桌得很快，紅茶就正正如此。第三，要贏的話需要五星級服務嗎？」
Desmond：「五星級服務當然不用，我覺得服務一般就已經夠了，因為這才是香港特色。還有紅茶的員工是很足夠，處處有人去服務你，但網上有人說員工們還會光速收盤，反映紅茶流量快，生意多。」
Edwin：「根據哈佛教授Michael Porter的生意定位論的四格：很廣或是很窄、很貴或是很便宜。通關後，紅茶成了贏家，生意模式屬哪一格呢 Desmond？」
Desmond：「通常深度遊有特色的人頭消費都是100元以下，服務一般，轉數又要快，客人要坐直又較逼狹。其實茶餐廳冰室都是一個很廣闊的市場，兼成本要拉到很低，這些叫做難聽點『窮遊』，所以是右下成本領導策（Cost Leadership）。但一般怎樣窮遊也好，他們的消費比本地客高一些。」
Edwin：「如果你能夠做到成本拉低，客人願意窮遊但付款比本地人多一點，那你自然賺錢。亦都解釋了為什麼紅茶被加租57%，都願意用36萬租去旺角豉油街開大店。」
Desmond：「我們到了旺角紅茶冰室豉油街最新的分店，原來原業主是2007年6100萬買入，現在租金36萬，那回報也有7.5厘。業主層面回報不錯，租客層面回報又如何計算？」
Edwin：「總投資金由沒有內部裝修（bare shell）開始。這間建築面積4000呎的店鋪，重新裝修出牌生財工具，起碼每呎裝修費2000元，總投資金大概800萬港幣。
那麼800萬港幣怎麼回本呢？計計數，做冰室的話要交每個月36萬租金，營業額起碼要做到200萬港幣。建築面積4000呎，裡面大概200個座位，即每個位每個月就要做到大概1萬元的生意，當平均每張單翻一翻桌就70元，每個月每個位能夠做到賣到每日5轉，但是還有外賣，早市、午市、下午茶、晚市、宵夜剛剛好5轉，但是還有外賣，還有午市晚市多做幾轉。
但200萬都只是微利，賺20萬左右的時候，那計算數投資800萬，每個月賺20萬，要做40個月才能回到本，但如果能夠做多一點，不是做5轉，做8轉的話，營業額320萬，每個月賺大概40萬，回本期就由40個月縮到20個月左右，如果能夠做到10轉，營業額就每個月400萬，而每個月賺大概60萬，回本期就縮到大概一年左右就搞定了。
從前太興上市時候太興燒味做5.1轉；敏華冰室很hit的時候做17轉；翠華上市的時候做25轉，而紅茶彌敦道那間店，我猜測每天做8轉10轉，沒問題的，這一間我相信會更旺。
他做到，你也能做到，適者生存，大家加油！」
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