2026年香港銀行體系房地產貸款總額約34,000億港元，佔銀行總貸款約三分之一；當中住宅按揭約佔56%，商業房地產約佔44%。同樣是「借錢買磚頭」，住宅按揭與商舖貸款的邏輯卻截然不同：前者偏向標準化民生個人信貸，後者則高度依賴商圈價值、租客質素與現金流。
第一，按揭成數。住宅在金管局政策下常規上限為7成；自住首置買家可透過香港按揭證券公司按保計劃，1,000萬元或以下物業最高借9成，1,000萬至1,500萬元最高借8成。商舖完全不適用按保。雖然非住宅按揭上限紙面上放寬至7成，但銀行對工商舖極為審慎，實際普遍只批4至5成；冷門地段、大額物業或銀行收緊額度時，甚至要求更多首期、額外抵押品，或直接拒貸。
第二，還款年期。住宅最長可達30年，審批多以「75或80減樓齡／人齡」計算，攤長年期後每月供款較低，現金流壓力相對緩和。商舖一般最長只批15至20年，極少數優質客戶或地標舖才可能爭取25年。還款期被壓縮三分之一以上，即使貸款額相同，每期供款也顯著高於住宅，對買家現金流要求更大。
第三，審批核心與估價。住宅看重借款人還款能力，包括固定薪金、稅單及供款與入息比率（DSR）；住宅屬同質化產品，估價透明度高，差異通常很小。商舖則看舖位本身的生財能力與租客質素，銀行會審視租約租金回報、租客背景及生約死約年期，「連租約舖」往往較「交吉舖」易借。舖位「一舖一價」，銀行估價差異可達20%至30%，查契亦較嚴謹。
第四，利率、回贈與條款。住宅按揭競爭激烈，利率通常較優惠，普遍有1%至2%現金回贈及Mortgage-Link高息存款掛鈎戶口，變相慳息。商舖屬商業貸款，利率一般較住宅高0.5%至1.5%或以上；銀行較少提供現金回贈，通常不設Mortgage-Link，提早還款罰息期或手續費亦往往更嚴苛。
第五，借款架構與覆檢。住宅多數以個人名義買入，屬標準分期貸款，只要準時還款且不違規出租，銀行很少中途重估或Call Loan。商舖為方便日後以公司股份轉讓節省印花稅，或隔離營運風險，投資者常以有限公司持有，銀行會要求股東／董事簽個人擔保，並可能查核擔保人資產淨值。商舖貸款多列入商業信貸額度，部分銀行保留每年覆檢（Annual Review）權利；市況大幅回調或擔保人財務惡化時，融資條款變數高於住宅。
近年銀行對工商舖貸款較審慎，住宅則較寬鬆，因此出現住宅價格升、工商舖跌的局面。但銀行始終需要做生意，風水輪流轉，只要銀行開始放水，工商舖就可望提高一線。
我是盛滙基金創辦人李根興 Edwin，自2009年起本人及基金已成功買入香港175間街舖，人生目標買1,000間，在此繼續同你分享投資物業知識。
李根興博士 Edwin
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