半價買樓的背後：433萬買1,632萬物業？拆解「半契樓」三大關鍵問題
近日地產新聞其中一個焦點，是陳振聰持有的將軍澳富麗花園「半契樓」推出拍賣，開價433萬元。對比測量師估計該單位市值約1,632萬元，開拍價較市價低約47%，折扣幅度相當驚人。
「半價買樓」四個字，對不少投資者來說確實吸引。但市場上從來沒有無緣無故的折讓。半契樓之所以大幅低於市價，背後有三個關鍵原因，值得任何有意入市的買家仔細了解。
甚麼是「半契樓」？
半契樓，指物業業權被分割出售，買家只購入其中一半業權。另一半業權可能在前配偶、兄弟姊妹，甚至一個完全陌生的人手上。這類物業的成因，通常離不開遺產分配、離婚分產，或家庭成員之間意見分歧。以陳振聰的個案為例，他與妻子譚妙清由「長命契」改為「分權共有」，各佔一半業權，法院最終只能收回他那部分進行拍賣。
以下三個原因，解釋了為何半契樓的市場價格遠低於正常單位。
一、銀行不接受按揭申請，買家須以現金一筆過支付
銀行審批按揭時，需要完整的業權作為抵押。半契樓的賣方無法提供完整樓契，銀行無法在借款人斷供時沒收另一半業權，亦不能將整個物業拍賣來填補壞賬。因此，全港主流銀行一律拒批半契物業的按揭申請。
買家必須準備足夠現金，一筆過完成交易。單是這個門檻，已將大部分實力不足的買家排除在外。少數財務公司或會承接此類貸款，但息口較高，並非理想選擇。
二、放租或自住均受限制，實際使用權有限
名義上擁有一半業權，實際上在使用權方面有不少限制。放租必須得到全體業主簽名同意。若另一半業主拒絕簽署租約，物業便無法合法出租。
自住方面，若另一位業權人已居於單位內，新買家可能需要與對方共用空間，甚至無法實際使用物業。過去亦有案例顯示，另一半業權人獲法庭頒下「終身居住令」，新買家連收回單位自住也做不到。
三、申請強制拍賣需時長，法律費用高昂
部分投資者購入半契樓，是希望日後向法庭申請「分割令」，強制拍賣整個物業以取回資金。然而，這條途徑成本高、時間長。
此類官司往往拖延數年，聘請律師、入稟法庭等費用，動輒數十萬甚至上百萬港元。資金在訴訟期間被鎖死之餘，若對方面臨特殊困難（如年老無依），法官亦可基於人道理由拒絕批出拍賣令。
小結
半契樓價格大幅低於市價，背後有其市場邏輯：銀行不承造按揭、使用權受限、法律訴訟需時且花費不菲——種種因素疊加，自然令其市場流動性較低，價格折讓較大。
買樓買舖都要PRO。了解物業背後的限制與風險，做足功課，才是穩妥的投資之道。
我是盛滙商舖基金創辦人李根興，自2016年基金成立以來，我們已買入133間香港街舖，涉資港幣22.24億。日後繼續與你分享如何買樓買舖更PRO。
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