今日新聞: 一分錢一分貨! 第3280(堅)成交約4080萬，唔畀分啦! 觀塘牛頭角道357-375號C舖，前美心西餅， 交吉。叫5000萬，前租114000至2022年3月2日，前回報3.3%。建築800呎。闊約16呎，深60呎(揸腰)。樓齡約52年。
如果不是揸腰及舖內行幾級樓梯，這段牛頭角道舖價一般要五六七千萬以上。
原業主2019年11月以3800萬買入。 明賺暗蝕約120萬。
簽約日期約是2022年3月16日。
再上手業主(鄺惠邦)於2008年1月以1800萬買入，2019年沽了3800萬，持貨11年沽了3800萬，升111%。
這間舖近觀塘裕民坊，是非常旺段。
此舖成交紀錄:
– 2009年11月以3800萬成交
– 2008年1月31日以1800萬成交
– 1986年1月以190萬成交
– 1965年2月以8.35萬買入
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成交比較:
2019年11月，註冊5450萬。觀塘牛頭角道357至375號仁安大廈地下G(367號)舖，金沙餐廳，反修例前原叫價8000萬，最近業主決心減價3成，剛剛成交約5450萬，建築面積1400呎，租金138000至2022年8月份，回報3% 市傳美聯前執行董事郭應龍買入。 業權份數1/219， 樓齡約55年。
這間舖原業主於1965年1月份第一手以13萬元買入，持貨54年升437倍。
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租金分析: 按差餉物估價署平均商舖租金回報2.5%計算，這間舖月租值約8.5萬就是市值。
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新聞內容:
鄰近大型新盤都要輸 觀塘牛頭角道地舖明賺實蝕120萬
民生區舖市錄「明賺實蝕」個案。鄰近觀塘大型新盤凱滙的牛頭角道地舖，新近以4,080萬元沽出，較兩年半前買入價帳面升值約7.4%，不過扣除稅款及佣金支出，仍需要實蝕超過120萬元。
市場消息透露，上述舖位為牛頭角道357至375號仁安大廈地下C號舖，面積約800平方呎，舖位與區內大型新盤凱滙僅一街之隔，步程不足3分鐘。該舖早前叫價5,000萬元，近月降價至約4,200萬元獲買家洽購，最終以約4,080萬元交吉沽出，成交呎價約5.1萬元。
曾由美心承租 月租11.4萬
投資者鍾春榮沽貨，持貨三年升值7%。
資料顯示，原業主於2019年11月以3,800萬元買入此舖，當時繳付323萬元稅款，佔樓價約8.5%，若再計及買賣兩次的代理佣金支出共78.8萬元，估計明賺實蝕約121.8萬元。舖位早前由美心餅店租用，每月租金約11.4萬元，不過餅店已經遷出，舖位現時意向月租約12萬元。
交吉易手欠租金支持 大型新盤未能刺激人流
盛滙商舖基金創辦人及行政總裁李根興表示，上述舖位需要「明賺實蝕」，估計由於舖位以交吉形式易手，未有租金支持，在目前市況下，若非減租兩至三成基本上難以找到新租戶，而舖位在疫情前買入，現時零售市況已經明顯滑落。
他又估計，舖位原業主在2019年買入該舖位，當時或是趁附近的大型新盤入伙前入市，希望大型住宅項目帶動區內人流，不過最終情況未如預期，情況如同高鐵開通後，油尖旺一帶人流未有增加。
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