剛曝光: 住宅做食肆? 第3279(堅)成交約1938萬，感覺5.5分， 西貢市場街45號地舖，建築面積地下約600呎，租客Lobster Une，註冊成交1938萬。門闊10呎，舖內闊約12呎，深約50呎。
原業主於1997年11月以250萬買入。
簽約日期是2022年3月。
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這間是靚舖， 比起西貢舖王的最近兩間鋪深好多。深一倍 (約50呎)。 此舖門闊約12呎。
這個地段屬於鄉村式發展，因此地舖可以合法地出牌經營食肆。 但依然是住宅契， 因此如果有限公司買入的話要打3成稅。 這間舖市值租金應該約5萬，回報3.1厘。
西貢今時今日最著數， 肺炎後反而增加旺。 因此近期有好多宗成交。
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成交比較:
西貢舖王買西貢「舖」! 第3278(堅)成交2250萬，感覺8分， 西貢市場街地下38至40號鋪位，地舖建築面積約900方呎，另設閣樓面積約450方呎 (應是自建閣)，以約2250萬售出，買家為外號西貢鋪王的資深投資者羅茂祥。最大問題是住宅契!
兩間舖合共闊約36呎，深約25呎。
租吉光片羽/住宅/神石榴/足浴 合共6.8萬，回報3.6%。
新聞內容:
投資者羅茂祥2250萬購西貢鋪
據市場消息指出，西貢市場街地下38至40號鋪位，建築面積約900方呎，另設閣樓面積約450方呎，以約2250萬售出，呎價約2.5萬，買家為外號西貢鋪王的資深投資者羅茂祥。
扣使費料平手離場
據悉，上址原業主於2012年及2013年分別以1100萬及1050萬購入，涉資2150萬，持貨十年帳面獲利約100萬，惟扣除代理佣金及印花稅等開支，料平手離場。
盛滙商舖基金創辦人李根興評論指，上述鋪位屬住宅契，買賣時涉及稅款會較高，惟該地段人流相當不俗，並指成交價低市價約三成；資料顯示，羅茂祥於疫市下仍然活躍，他於去年4月以4200萬沽出上環鴨巴甸街15號全幢，總面積約2168方呎，持貨10年帳面獲利1500萬，物業升值約56%。
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租金分析: 按差餉物估價署平均商舖租金回報2.5%計算，這間舖月租值約4萬就是市值。
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評分基準: 5分市值，10分超平，1分「騙案」(意思是好貴😅)。平舖就是要 P-R-O. 有前景(Prospect)，好租值 (Rental value)，多配套 (Options)。
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– 盛滙自首隻商舖基金2016年推出以來，已成功買入78間街舖 (港幣13.0億)，賣出40間 (港幣6.6億)，按宗數全港第一。長遠目標買入香港1000間街舖。
– 2019年推出旗艦《盛滙商舖增值基金》。基金每季對外集資，目標港幣6000萬。 基金實行「入三出一」策略，每買三間舖沽一間。基金每季作NAV(淨資產)估值及派息，專注買香港數千萬元以內的街舖。
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