商舖買賣選舖三大條件-Prospect+ Rental + Options
我常常對朋友說：「我不是商舖投資者，我只是生意人。」這是什麼意思？大家看下去便會明白。
買舖，要買得PRO
買舖當然要懂得看前景（Prospect）、租金回報（Rental）和配套（Options）。筆者從早到晚都「睇舖」，目的是搜羅城中質優舖位，買入再賣出給新買家，希望做到「薄利多銷，貨如輪轉」。我膽敢「攬上身」，自然是確保持有的商鋪是好東西。那麼，睇舖有何步驟和竅門呢？以下和大家分享。
第一：看前景（Prospect）
「前景」是指一間商舖未來的人流將會增加，或周遭的人均消費力將會提升。怎樣得知呢？主要看三方面。
(1)基建帶動：例如高鐵及港珠澳大橋落成；
(2)人口增長：例如元朗、大埔的人口正增加；
(3)重建潛力：例如深水埗舊樓、觀塘裕民坊、北角區等將有多個新商廈或住宅重建落成。
如果一間舖屬於做街坊生意的「民生舖」，僅得本區屋邨居民光顧，而缺乏外人來消費，那麼此舖的最大價值僅在租金回報率而前景一般。因為屋邨居民只會越來越老化，消費力也隨之下降。
業權分散的商場舖，我亦不大考慮，因為這類商鋪買賣後欠缺中央管理，長遠來說大部分都走下坡，除非小業主能夠齊心做好整個商場租金。
第二：看租金回報（Rental）
以今天市況，買一間舖位回來，租金回報率計算最好約有三厘。若你找到一間商舖租金有四至五厘回報當然甚好，但遇到這種「筍貨」商舖出租，切記留意租舖租客的真確性，慎防商舖買賣後租客離場，再收不到同等街舖租金。如果買入的舖只得兩、三厘回報，最好參看該舖前景，考慮是否具有上升的空間。而若買入後回報不夠兩厘，一般情況下我會避免，除非有證據支持該商鋪投資此刻的租金較同區屬嚴重偏低，或你真的非常看好該區的商舖投資前景。
第三：看配套（Options）
配套完善的街舖，可用於經營各行各業。這類街舖，如做零售失利，可轉做髮廊；髮廊不行呢，又可轉營飲食業。究竟怎樣的地產投資才達此理想？說的是「風火水電煤」齊備的街鋪。反之，若一間街鋪通風差、走火通道不符規定、供電不足、煤氣接駁不至，難免大多行業也經營不得。這間街鋪出售不能變通，自然毫無Options了。
許多人以為筆者是商舖投資者，其實誤會了。我並非投資者，而是生意人，兩者有三大分別。首先，投資要分散，做生意要專注，我投資商舖專攻幾千萬以下，其餘一概不買，所以算不上投資。第二，投資地產要賺盡、利益最大化，做生意則講究貨如輪轉，將利潤空間留給下手買家，口碑建立了，就不乏回頭客光顧。第三，最重要的是，作為投資者，持貨賣出後等於「分手」，而做生意呢，把貨品售出後，才是雙方關係的開始。正因如此，筆者願意搞好售後服務，確保買家有錢賺，才能彼此建立良好關係。說句實話，若我是投資者，買舖知識當然不肯輕易教給別人，正所謂「肥水不流別人田」；但作為生意人，我想更多人認識商鋪投資這一門行業，才能長做長有。
透過上述的PRO商鋪買賣方程式，方能中長線買舖獲利，希望對大家有所啟發。
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