強拍間舖可以分到幾多？
如果你持有一間商舖，你需弄清楚，發展商並非將它拿出來作商舖買賣，而是把整棟大廈100%業權拿出來拍賣，再將錢分攤給各小業主。怎樣分？收到的錢就會按土地審裁處裁定的比例分攤給各業主。而土地審裁處只會按現有物業交吉的舖位估價去作評估，不會用未來重建後的價值去衡量。土地審裁處亦不會考慮僭建的範圍及超出地契許可用途的價值。所以即使你的商舖僭建出來的範圍很大，或者小業主找到朋友承租令舖的租值很高，審裁處也只以商舖交吉來作商舖估價。當然如果你不贊成他們的估價，嫌分給你的錢不夠，可以聘用專業測量師作一估價，提供證據作出反對。
強拍每年有幾多宗？
自1999年起「強拍」推出以來，總共有數百宗申請。2012年最高峰有57宗申請，但近年由於建築成本上升，15% Buyer Stamp Duty 即使重建後可以退還，都令發展商收購舊樓利息成本再進一步上升，小業主見樓價升又更加開天殺價，因此 2016年就只得11宗，2017年輕微上升有12宗，2018年截至4月24日為止就有11宗。 以旺角豉油街61-67號的物業為例， 地盤面積3844呎 ，舖王波叔於2018年獲土地審裁署批准進行強拍，並於2018年5月18日上午進行拍賣，底價3.86億。
為何一邊申請強拍，一邊繼續議價？
這類個案，我不是懂得太多，但如果我是發展商申請商鋪強拍，由於法律程序需時，於申請的過程發展商一般都繼續與小業主洽談商鋪買賣。一邊申請，另一邊彷如用刀仔架在小業主的頸，繼續與你談收購。許多時候，申請未批，已與小業主達成協議。最終用不著強拍。為什麼呢？
尖沙咀香檳大廈
雖然過往有多宗底價成交的舖位買賣， 但隨時也會出現競爭者。比如2012年的香港仔田灣登豐街1及3號舊樓的強拍，九龍建業要爭34口價，付出6800萬，較底價高出32%先才投得， 2005年置地強拍大坑道13至15號麗星樓的時候，亦要爭72口價，付出17.1億，高出底價41%才投得。雖然，辛苦收了舊樓這麼多年才有八成業權，大家發展商通常都友好，「圍威喂」，即使有錢都很少無故與朋友去爭；但世事難料，強拍那刻，可能忽然殺出一個「程咬金」，而這神秘人物通常不願意透露自己的背景，發展商最怕這類人，怕被托高了價格，所以多數發展商未必想走到強拍那一步。正因為他難以確保最終要付出多少，小業主方面也又不知最終可收到多少，因此多數人均傾向私底下協議較好，大家都「sure win」。
北角天宮台
成功一邊強拍，一邊議價的例子
舉一例子，麗新發展於2006年開始收購深水埗基隆街 54至56號銀基樓一個屬於六層高的舊樓，連兩個舖位。2007年其中一間B舖賣出720萬，但A舖就由經營60年的老字號「兩發麵廠」擁有業權，一直不肯賣，約一千呎的地舖姓楊的業主就索價6000萬，而麗新只肯付2000萬。老實說，，當時那舖位很難估計值6000萬…2010年時那商鋪估價最多只值1000萬多一點，換了是我也不會買。既然業主封了門，麗新便於2010年申請強拍，由於樓齡不足50年不獲批准。後來又使出一些招數，重整業權份數後，再於2014年申請強拍，這次終得土地審裁處批准強拍。楊業主入稟反對， 在傳媒搞了場大龍鳳， 「反對地產霸權，趕絕小本經營」。
當時弄得全香港人盡皆知， 最終一邊於法庭訴訟，另一邊大家就坐下來慢慢議價，最終雙方於2016年5月達成協議，業主收4500萬和解交易。 我無意偏幫任何一方，但真心地說，如果讀者有印象，2016年5月份舖市猶如世界末日般， 2014年底剛剛佔中完畢，不斷發生如踢喼事件，到2015年10月紅磡發生打死遊客事件，加上自由行不再來香港，零售業元氣大傷，很多人都說舖市比沙士時還差，那時我也足足停了三年半不入市買舖，故此業主收到4500萬真的算很好了。如果用市價成交， 當時基隆街那個舖位，隨時一千萬也不值。 我明白，被迫賣出祖業是很痛楚，但從價錢來看，算是十分可觀了。
強拍會否對租客作賠償？
最後，如果你的商舖租了給租客，而受到強拍又會如何？ 土地審裁處在作出強制售賣命令的時候， 是會考慮及租客的。可能他會要求你為被提前終止租約的租客作出賠償，而受託人會把賠償的金額由強拍中業主應收取的錢中扣除，先賠予租客，餘額再給業主。至於賠多少給租客，就不像市區重建局般設有劃一標準，強拍來說每一個案都有不同，通常視乎剩餘租約還有多少日子，一般越長就賠得越多。
舖被收購，哪種方式最好？
本章一連幾篇文章剖析，如果你有一間舖，無論喜歡與否，當市建局、私人發展商或被申請強拍來收購，會出現什麼狀況。 最好的是市區重建局，因為他們不是用自己的錢，而是「阿公」的，而且收購得比較講規矩、人情。第二，是私人發展商收購，雖然可能會耍些手段（從事收樓這一行，可謂「忠忠直直，終需乞食」，你懂的），從正面看，業主隨時有驚喜，收到大額賠償。第三是給人申請強拍，業主給人「勒住條頸」，一邊議價，另一邊可能被迫收購。
不過從正面地看，假如有人收購你的舖，你獲得的金額多數高於市值，作為小業主，倒不如先收錢，然後在別處買過別的舖位吧！要是我，一定會讓路。
查詢盛滙商舖增值基金>>https://www.bwfund.com/
如你想知道多些「八八卦卦」的市場資訊，可以WhatsApp我李根興(+852)90361143，我可加你入 《李根興「堅堅流流」商舖資訊》Broadcast List 。
