堅尼地城南里地舖連入則閣成交4100萬

 

第3537(註冊)成交4100萬,感覺5分,剛註冊成交,堅尼地城南里19-21號地下19號舖連入則閣,建築積地舖約1000呎,閣約700呎,地舖門闊約13呎,舖深約66呎,註冊成交4100萬,樓齡56年。舊樓地盤有4個number,連旁邊的地盤面積約8000呎,好明顯是博收購重建。近山道港大港鐵站。交吉。

黃開基拍賣招標。

原業主於1963年3月以10萬買入。

簽約日期是2022年1月28日。

租金分析: 按差餉物估價署平均商舖租金回報2.4%計算,這間舖月租值$82000就是市值。

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收購計數,你就先要知道乜嘢叫做 EUV (Existing Use Value 現用價值) , GDV (Gross Development Value 總發展價值) 同埋 RDV (Redevelopment Value 重建價值) 。

 (1) Existing Use Value 現用價值就係按呢個建築物現有用途作估值,即係個地舖,連閣樓,加12345樓嘅大廈。以呢個物業在空置交吉的情況下作根據,同埋並無顧及呢道嘅重新發展潛力。 依家啲單位喺市場道成交緊幾錢,就係幾錢,用comparison method 市場比較法。 大廈有乜嘢重建潛力都唔關EUV事。

市場嘅話,地舖就賣緊每呎$45,000,即係值$24,840,000,樓上就賣緊每呎$10,000,6個單位加起來就值3650萬,全幢大廈就值$61,340,000 嘅 Existing Use Value.

(2) Gross Development Value 總發展價值 就係睇個物業重建後,總售價係幾多。 例如重建後係合共提供5000呎樓面,每呎賣$20,000,咁總發展價值就係1億元

(3) Redevelopment Value 重建價值就係以上嘅 Gross Development Value 減去拆樓,發展成本及發展商預期利潤(一般為樓價嘅15%), 剩餘嘅就係塊地值幾錢。 你要記住喎,發展商嚟收購你間舖,佢目的唔係要你間舖,係要塊地。 要先拆咗間舖,先有塊地。佢願意畀你嘅錢,就係塊地嘅錢。

要計RDV的話, 再睇睇後面呢間舖。有三種方法發展個地舖(Senario 1) 單一number 重建, (Senario 2) 連埋則邊相連舖重建,兩個 number, (Senario 3) 連埋再過的兩間舖,4個number一齊發展,但條數點計呢?

詳情,睇影片:

https://youtu.be/XpZWE0IwmS4

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對正卑路乍街孖舖最平這件! 【西環旺舖放售】原叫3200萬,減至2680萬!西環卑路乍街5-5H號地下3號舖,建築480呎地舖,連380呎入則閣,合共860呎。租22000 + 22000,合共44000。 三相100A電,來去水,舖內洗手間,合各行業。地區服務處及時裝店,放售2680萬。下手買家可自行分契,回報更高。 向正卑路乍街,人流旺段 。 對正卑路乍街最平這件。

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