俗語說地產投資可以「一舖養三代」，不過三代不容易養。商鋪買賣存在許多陷阱，16年前筆者開始與商鋪結緣，現在和大家解構商鋪投資十大陷阱。
第十：投資商舖於什麼物業及位置
你要弄清商舖是什麼物業及位置。有些舖位，表面上看來是一間街舖，實際卻是一個住宅物業，若你以有限公司購入，隨時要多繳付三成稅。緊記從屋宇署網（ https://bravo.bd.gov.hk/login）翻查正式的圖則，並到現場確認自己舖位於圖則的所在位置。
第九：街鋪可做什麼行業
留意商舖屬於集體官契，還是大廈公契。以大廈公契為例，有時會寫明某些厭惡性行業不能經營，因此必須看清楚公契的所有條款。
第八：商舖能否出牌？
商舖如能出牌，自然較為值錢，好比鑽石獲GIA認證一般。不是每間舖位買賣後均能出牌，須視乎牌照種類。更重要的是，商舖買賣前的上手成功出牌，不代表新申請必然順利（除非頂手），因為規例正不斷收緊。
第七：舖內商戶的生意是否合規？
買舖投資地產的目的，無非為了升值將街舖出售、收租及日後加租，但若租客經營的業務不太合規，恐怕連街舖租金也收不到。事實上，不僅按摩院，醫館、藥業、藥房、補習社、寵物店、老人院等，作為業主也要了解是否合規經營，否則可免則免。
第六：商舖的風火水電煤齊備嗎？
最好的舖，當然是風火水電煤齊備。香港大約有14%的商舖沒有煤氣，不能經營中式小炒食肆。最常見的問題是不夠電，許多行業均受影響，從而影響舖位估價。
第五：商舖結構安全嗎？
買舖往往遇到一問題：商舖位於舊樓裡面或租客仍在，難以驗舖。很多舖位也有漏水問題，該如何處理？買舖時必須多加注意，因為會影響商鋪估價。
第四：商舖僭建、Building Orders等問題
買舖時緊記搞清有沒有僭建或Building Orders等問題。有些街鋪出售，門面乍看寛敞，原來是僭建出來的。若不理屋宇署的命令，最高罰款廿萬及監禁一年，別以為那是「無牙老虎」，過去曾有判監的先例。
第三：發展商周圍收購進行中？
若商舖投資「博收購」，需留意三種模式。一、市區重建局收購；二、發展商跟業主單獨洽談；三、發展商強拍。切忌發展商已收購了最少八成業權，而樓齡已超過50年及樓宇日久失修，如發展商申請強拍，收購價肯定最差。
第二：公司股份轉讓的風險
有些人會利用公司股份轉讓方式將街鋪出售。這的確可節省8.5%物業印花稅，只需繳付0.1%股份轉讓印花稅，但此舉有不少弊處必須小心：
(1)公司隱藏負債
(2)銀行不會為公司股份轉讓的物業做按揭
(3)買入後如商舖估價上升，上手業主可以諸多藉口不完成交易。
第一：租舖合約細節的陷阱
慎防租舖合約隱藏見不得光的細節，例如假的街舖租金或假租客，不能單以街舖呎價作考量。
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