商舖買賣舖齡對舖位估價的影響
考一考大家，新商鋪、舊商鋪、非常舊的商鋪，哪一間商鋪估價較值錢？
跟住宅物業的地產投資不一樣，住宅通常是新樓較值錢。大部分「樓王」均屬新樓，但「舖王」多數是舊樓。因為對於住宅樓宇投資，時間是敵人；對於商舖投資，時間就是朋友。
不過，雖說街舖越舊越值錢，卻非一成不變。如果畫一條舖齡與商舖估價的線，X-Axis橫軸代表時間，Y-Axis 縱軸代表價錢，那條線將有如 J curve一樣。以筆者所觀察市場上逾千宗成交個案來說，最新落成、由發展商直接向市場銷售的舖位買賣，一般較市價為高。香港的街舖平均舖價為3000萬，假設面積與位置一樣，這類最新落成的新街舖，大概街舖出售高市值15-20%。原因是新街鋪的「風火水電煤」配套較為齊備，又較少漏水或渠道淤塞等問題，可免除因突然要維修而停業的麻煩，故深得租客歡迎。較容易出租舖位，街舖呎價自然較高。
隨著商舖日漸老化，相對同區同面積的舖位，商舖估價會相對偏低。最不值錢的是約三十年舖齡的商舖，因為「博重建」而投資商舖則太早，風火水電煤配套則較新舖落後。
但歷史更悠久的商舖，即舖齡約40、50年以上的老舖，反可能變得很值錢。在現今法例下，老舖位處的大廈重建潛力越來越大。以九龍城南角道的大廈為例，它可能給市區重建局收購，獲所評估市值的110-135%作為賠償，甚至得到額外補償金來彌補生意營運損失。亦有一些情況，發展商會正接向業主討價還價提出收購。此外，假如有人收集了不少於八成業權，而樓齡超過50年，也可申請強拍。但無論哪種情況，也從未聽過被收購舖位的業主因此蝕本。
以太古於2017年上旬收購了皇后大道東的一列舖位為例，那些舖位估價便升值了2400倍。所以筆者說舖齡如 J curve，博中收購的話，老舖舖價的升幅可以相當驚人。故此，舖齡雖非買舖的最重要考慮要素，但也值得商鋪投資者多加留意。
查詢盛滙商舖增值基金>> https://www.bwfund.com/zh-HK/fund
如你想知道多些「八八卦卦」的市場資訊，可以WhatsApp我李根興(+852) 90361143，我可加你入 《李根興「堅堅流流」商舖資訊》 Broadcast List 。
