今天跟大家說說租舖注意之一–欠租怎麼辦？我用旺角砵蘭街桔梗欠租306萬個案分析，再教大家收舖三步曲。
上址為砵蘭街160至166號地鋪，面積約4411方呎，前租客台式料理桔梗早前遷出，業主入稟追租306萬。物業丟空約一個月即獲承租，較桔梗2019年進場月租輕微下調3%，新租客同樣是食肆。
只要租客遲交租超過15日，業主即有權採取法律行動控告租客。
法律行動就是這收舖三步曲：(1) 追討租金欠款；(2) 舖內財物扣押令（亦稱封租令）；(3) 收回商舖的管有權（即收樓／收舖令）。這裡逐一介紹如下：
(1) 先談追討租金欠款。視乎對方所欠租的金額，業主可向高等法院原訟庭、區域法院或土地審裁處申請追討租金欠款。如果是區域法院的話，追討租金介乎5至100萬之間。而無論上述哪級法院，均須先出律師信、再向法院提交申請，還要宣誓、送達申請通知書給欠租租客、排期聆訊等等，需時數個月。因此如欠款不超過五萬元，業主可以考慮去小額錢債審裁處追討，手續更簡單快捷。另外需留意，由今年12月起，區域法院民事申索限額由100萬提升至300萬，小額錢債處則由50,000元提升至75,000元。
(2) 申請舖內財物扣押令，即封租：對商舖來說，這是最有效的收租方法。業主先要向區域法院申請一張財物扣押令（Distress Warrant），俗稱封票，業主需單方面以宣誓形式向法庭作出申請，假若法庭接納業主的申請，即會發出扣押令，快則數周內收到。申請過程毋須通知租客，免得對方得知而搬走東西。接下來業主可找法庭派出執達吏去抄封屬於租客的財物以抵償欠租，例如舖內的桌椅、生財工具、裝修擺設等。租客有五個工作天的期限來還錢交租，不交的話就會公開拍賣扣押了的財物來交租。不過坦白說，枱枱、櫈櫈值得了什麼錢！一般都不夠抵銷欠租。
(3) 收回商舖的管有權（即收樓／收舖令）：作為商舖業主，使出封舖行動，而租客仍不交租，業主無非是想收回商舖，另覓好租客而已。業主可以向土地審裁處、區域法院或高等法院原訟庭申請。土地審裁處對於收樓／收舖已有既定程序。業主要向土地審裁處申請收樓／收舖，而要有一份合法及己付釐印費的租約，申請後七日內，申請書的副本便會送一份給欠租的租客，業主應同時將「申請收樓通知書」張貼在商舖入口的當眼處，並貼出一份名為「實際管有或居住者通知書 NOTICE TO PERSONS IN ACTUAL POSSESSION/ OCCUPATION」，每日一份，貼足三日。這樣做代表業主已經盡力通知了租客。再看看租客在7日內有沒有提出反對，如有反對，租客需向土地審裁處提交「反對通知書」，之後就排期聆訊。如無反對，業主就可向土地審裁處在無答辯情況下申請得直令，約一星期內搞妥，簡單得多。有了裁判的判決之後，再過一周左右，土地審裁處就應會批准發出「收樓令狀」。
申請人亦可申請「收樓及扣押判定債務人財務綜合令狀」，指示執達吏代為收回樓宇或商鋪，以及抄封租客的財物，以便拿去拍賣來抵償欠租，英文叫做 「Writ of Possession」 及「Writ of Fieri Facias」。執達吏收到你的令狀之後，可能會去舖面三次。安排時間後，一般一兩個星期內就會作出第一次的上門，通知租客離開。第二次上門時，如果租客於七日內仍未離開，執達吏便會發出「最後遷出通知」，通知租客收樓日期。第三次上門是正式收樓收舖那天，執達吏會聯同業主上門，有需要時會破門入屋入舖，正式收回單位。
以上整個過程，由正式入表申請，到收回商舖，租客無反對的情況下，快則一個月；租客阻延的話，往往要搞一年半載也不足為奇。至於律師費，便宜的則一萬幾千，租客「玩嘢」或牽涉金額較大 ，律師費起碼數萬元以上。
說到底，最重要是租客和業主有商有量！業主們記得在法官面前，你有責任盡量減低欠租的損失。
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