第5676成交，今日註冊成交港幣 1688 萬，感覺6分，長沙灣青山道608號榮吉工業大廈地下1A號地廠，建築面積約1100呎，實用面積約870呎，門闊約20呎，深約44呎，註冊成交港幣 1688 萬，租客輝香園（只招待本大廈工廠員工，半間），是工廠食堂牌照，樓齡 43 年。此物業位於大南西街及永康街交界。
原業主於 1983 年 3 月以港幣 132.8 萬買入，持貨 43 年，升幅 11.7倍。最新簽約日期是2026年7月18日。
租金分析: 按差餉物估價署平均商舖租金回報4%計算，這間舖月租值港幣 $56,267 是市值。
這個大單邊的物業人流是旺， 附近全部是工業大廈及新建成的商廈。 但留意的是這不是一間「完全舖」。
餐廳會寫「只招待工廠僱員」，是因為該店持有的是「工廠食堂」牌照。依照香港法例與地契條款，工廠大廈的土地用途只限工業或貨倉，政府為了解決廠廈內員工的用餐需要，才特許設立食堂，但規定嚴禁招待非該大廈的街外顧客。
牌照與法律限制地契與豁免書：工廈業主須向地政總署申請「工廠食堂豁免書」，受地契條款嚴格限制。
發牌條件：食物環境衛生署批出的工廠食堂牌照，其法定條件之一就是只能服務該工廈大廈內的員工。
這樣規定的原因土地用途規劃：防止工業大廈被當作一般商業大廈營運，避免引致人流過多、交通負荷過重或消防安全問題。
配套設施性質：食堂被視為工業大廈的內部配套設施，而非對公眾開放的商業餐廳。
評分基準: 5分市值，10分超荀，1分要守一守。高分舖就是要 P-R-O. 有前景(Prospect)，好租值 (Rental value)，多配套 (Options)，AND 價錢抵！Note: 評分只是表面感覺，舖內風火水電煤等配套、租約細節、業權完整性及潛建等等，會大大影響實質商舖價值。評分只作表面參考。
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2025至今，盛滙已成功售出29間香港街舖，合共港幣4.4億。現2026年最後以下8間放售：
（1） 炮台山英皇道公主大廈5，6，7號舖 – 尚好記清湯腩
放售6000萬，建築1720呎，月租14萬
（2）上環孖沙街20-24號地下及閣樓 – Reveri
放售3,800萬，建築1280呎+1060呎，月租13萬
（3）旺角花園街108號地下及閣樓 – 銀津點心
放售3,300萬，建築950呎+700呎，月租8.8萬
（4）旺角染布房街16號 – The Madhouse
放售2,800萬，建築910萬，月租8萬
（5）元朗金輝徑金禧樓3號舖及閣樓 – 雞蛋仔小食
放售1,100萬，建築420呎+190呎，月租3.5萬
（6）上環蘇杭街10號啟豐大廈B/F 4號舖 – Chillhole 餐廳
放售2,600萬，建築490呎，月租6萬
（7）旺角洗衣街111-121號地下C號舖 – Icegreen 甜品
放售2,800萬，建築880呎，月租6萬
（8）荃灣路德圍65-75號運通洋樓M舖 – 莊媽糖水
放售2,400萬，建築800呎，月租6.6萬
歡迎還價！ 有效期至2026年8月31日
詳盡放售圖則及相：
可聯絡我（李根興 90361143）或同事們：
Desmond Chan 9660 2253 / Vivian Lee 9311 9274 / Marc Kwok 6092 6444 (Head)
www.bwfund.com
李根興博士 Edwin MRICS, CFA, CPA
盛滙商舖基金創辦人
自2016年商舖基金成立，已買入133間香港街舖，涉資港幣22.24億。人生目標買香港1000間街舖。
www.edwinlee.com.hk
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