Raw 第5665成交，註冊成交港幣 3800 萬，旺角彌敦道603-609號A/砵蘭街174-178號新興大廈地下24B號舖及UG層3-22號單位及UB層10A, 26-45 號單位，註冊成交港幣 3800 萬，租客銀泉銀座芬蘭浴（唔肯定😅），樓齡 60 年。
原業主於 1990 年 1 月以港幣 3400 萬買入，持貨 36 年，升幅 11.76 %。最新簽約日期是2026年7月27日。
租金分析: 按差餉物估價署平均商舖租金回報4%計算，這間舖月租值港幣 $126,667 是市值。
評分基準: 5分市值，10分超荀，1分要守一守。高分舖就是要 P-R-O. 有前景(Prospect)，好租值 (Rental value)，多配套 (Options)，AND 價錢抵！Note: 評分只是表面感覺，舖內風火水電煤等配套、租約細節、業權完整性及潛建等等，會大大影響實質商舖價值。評分只作表面參考。
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星島新聞內容 2026年8月13日
旺角彌敦道巨舖驚現40年前造價 呎價不足2000元 神秘投資老手急搶貨
旺角黃金地段舖位出現「時光倒流」價，彌敦道核心地段新興大廈一個巨型桑拿地庫舖，面積逾2萬方呎，以3800萬元交吉易手，呎價不足2000元，新買家為一名久未露面的資深本地投資老手，業界指該宗交易具兩大啟示。
上址為旺角彌敦道新興大廈地下24B號舖及高層地庫U3至U45號舖，建築面積逾2萬方呎（有代理提及2.42萬方呎），以3800萬元易手，呎價約1900元，原業主為太子新銀泉桑拿，店家早於1989年11月以3400萬元購入自用，七年前樓市高峰期，曾有代理以「億元」游說該桑拿沽貨，業主無動於衷。
大型桑拿3800萬沽自用舖
不過時移勢易，該桑拿的女賓部早於數年前停業，今年初，業主試水溫以6000萬元放售舖位，最終大砍40%，以3800萬元出售，持貨長達37年帳面僅微利400萬元（升值約12%），扣除多年通漲，幾乎不蝕當賺！
最有趣莫過於新買家，知情人士透露，一名近年潛藏極深、久未出手的資深投資者，看到呎價1900元，驚覺「造價竟然重返40年前」，比買工廈還平，毫不猶豫立即搶先落訂，並要求今年12月交吉，計劃將巨舖「一拆為四」，招攬特色餐飲及「越夜越美麗」的夜市行業。至於要求12月，希望趁此段時間籌劃，到時水到渠成，搶速度去開業。
業界指交易具兩大啟示
中原（工商舖）董事總經理潘志明分析，新興大廈坐落彌敦道旺段，雖然舖位位處地庫，但「地利」依然無敵。該舖位坐擁三個獨立門口，分別面向彌敦道大廈入口、豉油街及砵蘭街，拆細招租絕對是一條極佳出路。他直言，這宗交易給市場帶來兩大重大啟示，傳統單一的超大型桑拿業態已難敵時代變遷，轉型是唯一出路；隱世投資者趁低位以「超高性價比」接貨，透過將大舖拆細分租，發揮靈活營運智慧，重塑優質地段的資產價值。
新買家為近年潛藏極深、久未出手的資深投資者，看到呎價1900元，驚覺比買工廈還平，毫不猶豫搶先落訂。
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2025至今，盛滙已成功售出29間香港街舖，合共港幣4.4億。現2026年最後以下8間放售：
（1） 炮台山英皇道公主大廈5，6，7號舖 – 尚好記清湯腩
放售6000萬，建築1720呎，月租14萬
（2）上環孖沙街20-24號地下及閣樓 – Reveri
放售3,800萬，建築1280呎+1060呎，月租13萬
（3）旺角花園街108號地下及閣樓 – 銀津點心
放售3,300萬，建築950呎+700呎，月租8.8萬
（4）旺角染布房街16號 – The Madhouse
放售2,800萬，建築910萬，月租8萬
（5）元朗金輝徑金禧樓3號舖及閣樓 – 雞蛋仔小食
放售1,100萬，建築420呎+190呎，月租3.5萬
（6）上環蘇杭街10號啟豐大廈B/F 4號舖 – Chillhole 餐廳
放售2,600萬，建築490呎，月租6萬
（7）旺角洗衣街111-121號地下C號舖 – Icegreen 甜品
放售2,800萬，建築880呎，月租6萬
（8）荃灣路德圍65-75號運通洋樓M舖 – 莊媽糖水
放售2,400萬，建築800呎，月租6.6萬
歡迎還價！ 有效期至2026年8月31日
詳盡放售圖則及相：
可聯絡我（李根興 90361143）或同事們：
Desmond Chan 9660 2253 / Vivian Lee 9311 9274 / Marc Kwok 6092 6444 (Head)
www.bwfund.com
李根興博士 Edwin MRICS, CFA, CPA
盛滙商舖基金創辦人
自2016年商舖基金成立，已買入133間香港街舖，涉資港幣22.24億。人生目標買香港1000間街舖。
www.edwinlee.com.hk
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