香港商舖 – Edwinlee https://edwinlee.com.hk Thu, 30 Apr 2026 06:37:12 +0000 zh-HK hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.7.5 https://edwinlee.com.hk/wp-content/uploads/2020/07/cropped-logo-1-150x150.jpeg 香港商舖 – Edwinlee https://edwinlee.com.hk 32 32 185679622 租樓 vs 租舖：合約細節大不同，創業／租屋前必讀 https://edwinlee.com.hk/%e5%90%88%e7%b4%84%e7%b4%b0%e7%af%80%e5%a4%a7%e4%b8%8d%e5%90%8c/ https://edwinlee.com.hk/%e5%90%88%e7%b4%84%e7%b4%b0%e7%af%80%e5%a4%a7%e4%b8%8d%e5%90%8c/#respond Thu, 30 Apr 2026 06:29:47 +0000 https://edwinlee.com.hk/?p=33791

租樓 vs 租舖：合約細節大不同，創業／租屋前必讀

在香港租樓住抑或租舖做生意，表面都是「俾租」，但合約條款、按金、佣金、免租期等細節，其實相差甚遠。無論你是準備搬屋的租客，還是打算創業開店的準老闆，了解兩者分別，可以避免簽約後才知「中伏」。

住宅租約：靈活、短線、入場易

住宅租約最常見是 「一年死、一年生」。

  • 死約：第一年租客不能退租，業主也不能趕人。
  • 生約：第二年雙方只需一個月通知，便可終止租約。

住宅按金一般是 「兩按一上」（兩個月按金 + 一個月上期租金）。
地產代理佣金方面，業主與租客 各付半個月租金。

裝修通常由業主提供基本牆身地板，租客最多買傢俬。因業主已預備好單位，免租期非常短——通常只有幾日至一兩星期，甚至完全沒有。

租住宅的人，心態多是暫時落腳，儲夠錢就會上車買樓，所以好少見人租同一間住宅幾十年。

商舖租約：長期、高按金、重裝修

租舖的遊戲規則完全不同。由於租客要自己出錢裝修、申請牌照、打造品牌，投資巨大，所以租約年期較長。

  • 零售業：通常兩年起跳。
  • 飲食業：裝修及設備更重，一般最少三年起，常見條款是 「3+2」或「3+3」。
    即三年死約，之後租客有權續租兩至三年，續租時租金加幅設有上限（多數為 10%–20%）。

舖位按金較住宅高： 「三按一上」（三個月按金 + 一個月上期）。
佣金亦比住宅貴：業主與租客 各付一個月租金。

業主與租客 各付一個月租金

因為舖位多數交吉（沒有裝修），租客需要時間設計、施工，所以會有 免租期（裝修期）：

  • 細舖：約一至兩星期
  • 大舖：可長達三至六個月

租舖的人，只要生意穩定，便不會輕易搬遷。即使業主加租，很多商戶都寧願繼續租，因為搬舖會流失熟客、損失已投入的裝修費。許多舖位一租就是幾十年，這在住宅市場幾乎看不到。

還有一點：固定地址的價值

對做生意而言，營業地址等於商譽。一旦搬舖，要重新印卡片、改地圖標記、通知老客戶，成本不輕。因此租客往往願意接受合理加幅，以求長做長有。相反，住宅租客沒有這種包袱，搬屋相對簡單。

總結（留白，你想點睇？）

租樓靈活、成本低，適合短期居住；租舖投資大、合約長，但做得好可以守足幾十年。兩種租約各有風險與回報。

你認為租舖的三按一上、三至六個月免租期是否合理？還是你覺得住宅免租期太短？
歡迎留言分享你的經驗。

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大家好！買舖要買得 PRO，就要現場多睇舖。

我身後這間銅鑼灣景隆街2號A2「迷你舖」，面積僅約50平方呎，根據香港差餉物業估價署2026年1月份最新報告，2026年1月最新應課差餉租值為每年74.4萬元，較上年度租值57.6萬元，按年大幅上升近3成！

雖然與2015年最高峰時期每年300萬元的租值相比，仍有75%的差距，但重點是——租值已止跌回升，而且一升就是三成。

那麼，全香港的商舖市場價值又如何呢？讓我們深入拆解最新數據。

全港商舖市場概況：租金回報率回升，曙光初現

根據差餉物業估價署最新報告，全港商舖市場呈現以下特徵：

  • 租金指數 153.9，較154.0微跌，幾乎企穩
  • 售價指數按月跌3.3%
  • 租金回報率3.6% – 3.7% ，回升趨勢，長線收租吸引力開始增加

售價雖然仍在下跌，但租金回報率已見回升，反映入市門檻降低、收租回報改善的投資窗口正在打開。

區域租金分析：港島最穩，九龍新界受壓

港島區：表現最穩健

  • 第四季每平方米（約10.8平方呎）租金為 $1,121
  • 相比1月份的$1,076，僅微跌 4%
  • 核心地段如銅鑼灣、中環，部分街舖租值更錄得大幅上升

案例：景隆街「迷你舖」租值一年升3成，正是港島核心地段抗跌力的最佳證明。

九龍區：壓力最大

  • 租金由$1,117急跌至$772，跌幅達 31%
  • 官方備註指出：可能因為成交宗數較少，分析物業質素有所差異，導致波幅較大

新界區：受北上消費影響

  • 租金由$1,031跌至$825，跌幅 28%
  • 北區尤其受北上消費熱潮衝擊，租金壓力明顯

💰 售價走勢：港島堅挺，新界跌幅最大

各區最新售價（每平方米）：

港島 $265,879 | 較上季微升 2%

九龍 $238,894 | 較上季跌15%

新界$183,378 | 較上季跌17%

⚠九龍及新界售價波幅較大，可能同樣受成交宗數較少、物業質素差異影響，解讀時需謹慎。

市場啟示：港島舖市為何率先企穩？

  1. 金融中心效應

股市暢旺、金融活動活躍，中環作為香港金融核心，自然帶動周邊商業價值。港島舖市與金融市場表現高度相。

      2. 核心地段稀缺性

銅鑼灣、中環等核心地段供應有限，即使整體市場受壓，優質地段仍然有價有市。景隆街「迷你舖」租值大升3成，就是最好證明。

      3. 租金回報率回升

全港租金回報率升至3.6% – 3.7%，較之前有所改善。對於長線收租投資者來說，入市吸引力正在增加。

展望：香港商舖市場的曙光

香港商舖市場自2018年高峰期以來，已經「捱打」了7年。

但從最新數據來看，我們可以看到幾個積極信號：

✅ 租值止跌回升：核心地段如銅鑼灣已出現近3成的租值反彈

✅ 租金回報率改善：3.6% – 3.7%的回報率，開始吸引長線投資者

✅ 港島率先企穩：金融中心效應支撐核心區域價值

✅ 售價調整提供入市機會：售價下跌意味著入場門檻降低

總結：2026年，香港商舖市場應該漸見曙光。大家加油！

給投資者的建議

1. 聚焦核心地段：銅鑼灣、中環等港島核心區域，抗跌力最強

2. 留意租金回報率：3.6% – 3.7%的回報率，開始具備長線收租價值

3. 多實地視察：買舖要買得 PRO，就要現場多睇舖，親身感受地段價值

4. 審慎解讀數據：留意官方備註，部分區域波幅大可能受成交宗數影響

查詢盛滙商舖基金：https://bwfund.com/fund/

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你有沒有想過，一間便利店，可以做到要探索、要IP產品、要新鮮、要集體回憶、又要不斷創新？7-Eleven 啟德概念店就做到了，生意額較其他分店高出120%。在香港舖市競爭激烈的今日，這間便利店的成功，對每一個租商舖做生意的人，都有5大重要啟示。

1. 從「便利需求」轉向「探索式消費」

傳統便利店主打「即買即走」，但這間啟德概念店打破了這個框架。

店內引入IP盲盒、精品潮玩、扭蛋機、偶像週邊，將零售空間變成一個「目的地」，吸引年輕人專程前來「探店」。顧客不再只為購買而入店，而是為了體驗、探索和打卡。

▲啟示：商舖要營造「探索感」，增加顧客留店時間，才可以提升消費意欲。

2. 利用IP產品組合跨界經營

這間概念店的非傳統商品（例如IP產品），佔了營業額的三分之一。這說明了商舖不應被「行業標籤」所局限自己。

無論你正在售賣什麼產品，都可以根據目標客群的興趣——K-pop、動漫、寵物、潮流玩具——進行跨界經營，透過多元化的產品組合，提升利潤空間。

▲啟示：打破傳統，跨界經營，才能突圍而出。

3. 以「新鮮」作為轉型核心

7-Eleven 的鮮食產品增幅最為顯著，7CAFÉ及鮮食銷售佔比已達30%。這個數字反映出一個重要事實：在電商衝擊下，「即食性」和「體驗性」強的餐飲服務，是實體店的重要護城河——網店永遠無法取代。

▲啟示：加入現製飲食元素，滿足消費者對「熱騰騰、即時食用」的需求，是轉型的關鍵。

4. 把握品牌故事與集體回憶的價值

7-Eleven 於1981年在跑馬地開設香港首店，45年間已開設1130間分店，每月服務4200萬顧客。他們在跑馬地原址重塑1981年的「復刻版」概念店，利用思樂冰、舊式汽水櫃等元素喚起集體回憶。

歷史與文化，是不可複製的資產。你可以透過將品牌故事視覺化、情感化，建立與顧客的情感連結，而不只是一味依靠價格競爭。

▲啟示：善用品牌歷史，創造情感價值，才能留住顧客的心。

5. 變革可以逐步推進，但最怕的是完全不變

7-Eleven 計劃於2028年完成全線分店轉型，每年開設及改造數十間店舖。他們並非一次過全面改變，而是持續進化、逐步創新。

在商舖做生意，必須保持差異化與創新，透過不斷推出新產品、新體驗，維持品牌的熱度與新鮮感。顧客，才會持續光顧。

▲啟示：變革可以逐步進行，但最怕的是——完全不變。

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https://bwfund.com/listing-category/rent

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