香港商舖市場 – Edwinlee https://edwinlee.com.hk Tue, 11 Aug 2026 09:05:12 +0000 zh-HK hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.7.6 https://edwinlee.com.hk/wp-content/uploads/2020/07/cropped-logo-1-150x150.jpeg 香港商舖市場 – Edwinlee https://edwinlee.com.hk 32 32 185679622 時間是朋友還是敵人？樓 vs 舖，答案完全相反！ https://edwinlee.com.hk/time-friend-or-enemy-property-vs-shop/ https://edwinlee.com.hk/time-friend-or-enemy-property-vs-shop/#respond Tue, 11 Aug 2026 08:54:22 +0000 https://edwinlee.com.hk/?p=34928

你有冇諗過，一樣係「磚頭」，點解住宅越舊越貶值，商舖卻越舊越值錢？時間呢個因素，喺兩個市場入面，扮演住完全相反嘅角色——對住宅嚟講，時間係無情嘅敵人；對街舖嚟講，時間卻係最佳嘅盟友。

住宅：時間係敵人，樓齡係致命傷

買樓嘅人，最怕聽到兩個字—「樓齡」。

點解？因為銀行做按揭，普遍用「75減樓齡」嚟計算還款年期。換句話講，一層40年樓齡嘅單位，按揭年期只剩35年；如果樓齡去到50年，分分鐘連借都借唔足。呢個計算方式，直接令高齡住宅喺市場上失去競爭力。

但銀行嘅取態只係冰山一角。隨住樓齡增長，大廈設施開始老化——升降機頻繁故障、水喉生鏽、外牆剝落、大堂殘舊，每一次維修都係錢。業主立案法團每次開會傾大維修，動輒幾十萬甚至上百萬，呢筆數最終都係由業主孭。試問一個買家，點解要用同一區新樓嘅七成價錢，去買一層要瘋狂維修嘅舊樓？

時間喺住宅身上，係折舊、係貶值、係競爭力流失。所以市場共識好清晰：新樓就係值錢過舊樓，樓齡越高，身價越低。

時間是朋友還是敵人街舖：時間係朋友，越舊越有價值

但鏡頭一轉，商舖市場嘅邏輯完全顛倒。

你幾時聽過地產經紀推銷間舖時講「呢間舖得兩年新淨」？從來冇。市場上最貴嘅舖，幾乎全部都係舊舖、老舖，甚至係殘到連招牌都甩色嗰種。

點解？因為商舖嘅價值從來唔係睇建築年齡，而係睇地段同人流。一條街嘅商圈成熟，需要時間浸出嚟——旁邊開咗咩商場、有冇大型住宅項目入伙、交通基建有冇改善，全部都需要幾年甚至十幾年先見效。時間越耐，商圈越旺，舖位越值錢。

更重要嘅係「老字號」效應。一間舖位如果長期由同一間餐廳或零售店經營，漸漸會變成嗰條街嘅地標，甚至吸引遊客專程過嚟幫襯。呢種情懷同知名度，係用錢都買唔到嘅資產。舖租年年加，租客照排隊，業主坐喺度收租收到手軟。

銀行對商舖按揭嘅態度，更加反映呢個現實——好多銀行對街舖基本上唔設樓齡上限，因為佢哋知道，一間舊舖嘅價值，從來唔係由建築年齡決定。

時間是朋友還是敵人兩種投資，兩種人生

講到底，買樓收租同買舖收租，從來都係兩種完全唔同嘅遊戲。

住宅適合邊個？適合初入門、追求穩定現金流嘅投資者。住宅剛需強，香港人無論點都要有地方住，所以租務市場相對穩定。揀樓嘅邏輯簡單直接——地段、呎數、景觀、樓齡，相對容易掌握。加上銀行按揭寬鬆，上車門檻低，係好多散戶投資者嘅第一步。

商舖又適合邊個？適合已經有幾層樓在手、唔介意高風險高回報嘅專業投資者。買舖要睇嘅嘢多好多——人流走勢、周邊發展、行業生態、甚至街道文化，全部要靠經驗判斷。一個唔好彩，間舖可以空置成年冇租客；但揀啱地段，租金回報可以跑贏住宅幾條街，舖價仲會隨時間升值。

總結

時間對住宅係敵人，因為佢帶嚟折舊、維修同貶值；時間對街舖係朋友，因為佢醞釀出商圈、人潮同情懷。

兩者冇絕對好壞，只係適唔適合你。你而家係邊種投資者？係穩陣為上嘅收租新手，定係追求爆發力嘅專業玩家？認清自己嘅定位，先至係投資路上最關鍵嘅一步。

李根興博士 Edwin
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]]> https://edwinlee.com.hk/time-friend-or-enemy-property-vs-shop/feed/ 0 34928 10大買樓和買鋪分別（下） https://edwinlee.com.hk/10%e5%a4%a7%e8%b2%b7%e6%a8%93%e5%92%8c%e8%b2%b7%e9%8b%aa%e5%88%86%e5%88%a5%ef%bc%88%e4%b8%8b%ef%bc%89/ https://edwinlee.com.hk/10%e5%a4%a7%e8%b2%b7%e6%a8%93%e5%92%8c%e8%b2%b7%e9%8b%aa%e5%88%86%e5%88%a5%ef%bc%88%e4%b8%8b%ef%bc%89/#respond Tue, 23 Dec 2025 08:31:01 +0000 https://edwinlee.com.hk/?p=32873
 

「一舖養三代」這句香港諺語，道出了商舖投資的獨特吸引力。之前倒數分析過10大買樓和買鋪分別的其中五點（按我看上一篇），本文將繼續剖析其餘五大關鍵面向，幫助投資者掌握入市要點。

（五）估值方法：回報率為核心，多因素綜合考量

住宅物業估值主要參考呎價，且容易透過網上平台取得估價資訊。商舖估值則截然不同，銀行主要依據租金回報率進行評估，且無法簡單透過網絡估價。

影響商舖估值的關鍵因素包括：位置與人流：地段消費力、行人流量

物業條件：前後門設計、消防設施、電力配置

商舖需要乎合消防設施應付出牌要求

法律與合規：營業牌照、屋宇署命令、僭建問題

租賃狀況：現有租約條款、租客質素

發展潛力：重建價值、周邊規劃

銀行通常與固定測量師合作，初步口頭估價一般免費。但正式按揭申請時，需提供舖內照片、屋宇署圖則、租約等文件，銀行可能安排實地考察或委託測量師報告，費用約為每份一萬至數千港元。

（四）租金波動：商舖租金如同「過山車」

購買住宅有如「上車」，相對穩定；投資商舖則似登上「過山車」，潛在回報高但波動劇烈。

商舖租金特點：上漲空間大：租戶生意興旺時，續約加租幅度可觀

下跌風險高：經濟逆轉時，減租幅度遠超住宅

（三）產權分割：商舖分契出售常見但風險需知

住宅「劏房」極少分契出售，因受屋宇署條例、消防規例及大廈公契限制。然而，商舖分契出售卻相當普遍。

分契商舖注意事項：常見操作：闊門面商舖可分契為十個八個單位出售

極端案例：整層酒樓或商場可分拆為數百個小型舖位

風險警示：「劏場」舖位若所在商場人流稀少，投資可能血本無歸

（二）租賃風險：商舖較少出現「租霸」與「凶舖」

住宅租賃可能遭遇租客拖欠租金、破壞物業甚至變相成為「凶宅」等問題。商舖租賃在這方面的風險相對較低。

商舖租賃優勢：

商業考量：租客需支付員工薪金、水電開支，惡意拖欠並不划算

法律執行：法庭可派執達吏封舖，直接影響租客經營

裝修責任：商舖裝修通常由租客負責，減少破壞動機

「凶舖」罕見：商舖日間營運、夜間關閉，極少發生不幸事件

（一）投資門檻：專業知識要求高，回報潛力懸殊

住宅投資者多為一般市民，商舖投資則更多涉及專業投資者與機構。

商舖投資特點：

價格差異極大：呎價從每平方呎一兩千元至「舖王」級別的137萬港元，差距可達千倍

配套要求專業：必須瞭解「風火水電煤」配置，不同行業的消防與牌照規定

投資金額較高：香港街舖平均價格高位約3,000萬港元（現約2,000萬港元），高於住宅平均約800萬港元

風險回報並存：錯誤投資可能損失慘重，正確選擇則回報豐厚

商舖投資絕非「一樓住三代」的住宅思維所能應對，它需要更專業的知識、更敏銳的市場觸覺及更強的風險管理能力。投資前務必進行全面盡職調查，諮詢專業人士意見，方能在「一舖養三代」的路上走得更穩健。

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過去幾年，香港商舖市場經歷寒冬，成交萎縮，價格租金同步下滑。然而，市場正悄然醞釀轉機。根據差餉物業估價署數據，商舖售價已從2019年高峰普遍調整逾四成，個別急售或銀主盤跌幅更顯著。儘管市場瀰漫悲觀情緒，但多項關鍵指標顯示，香港商舖市場有望在2026年觸底反彈。以下十大原因詳細分析市場轉勢的基礎。

1. 零售銷貨值持續增長，奠定復甦基礎

香港零售業總銷貨價值已連續六個月錄得升幅，預計升勢將持續。歷史數據顯示，只要零售銷貨出現持續升浪，商舖售價及租金通常會隨後跟上。當前市場雖仍有業主急售個案，但已出現「跌過龍」的價值窪地。

2. 美國減息週期在即，全球資金成本下降

市場普遍預期美國聯儲局將於2025年啟動減息，新任局長上台後政策方向更趨明朗。全球利率下行將直接降低香港的資金成本，提振整體投資氣氛，利好商用物業資產估值。

3. 按揭政策壓抑需求，放寬後將釋放購買力

目前香港銀行對工商舖按揭審批仍嚴，買家多需以現金入市，壓抑了短期成交。這恰恰形成了被壓抑的需求。一旦銀行在市場穩定後逐步放寬貸款條件，積聚的購買力將推動市場成交活躍度。

4. 訪港旅客穩步回升，「盛事經濟」激活人流

訪港旅客人數持續恢復，特區政府大力推動「盛事經濟」，包括定期煙花匯演、大型音樂節及國際體育賽事。這些活動有效帶動市面人流，尤其促進夜經濟，商舖成為最直接的受益者。

5. 「一簽多行」政策有望擴容，大灣區客源潛力巨大

深圳居民「一簽多行」實施已逾一年，運作順暢。市場預期2026年此政策有機會擴展至大灣區其他城市。區內超過八千七百萬的人口基礎，將為香港零售市場帶來龐大且穩定的消費客流。

2025年9月訪港旅客人次按年持續上升，達3,292,197人次, 按年上升7.5%。

6. 「粵車南下」啟動，帶動高消費新模式

自2025年底起，「粵車南下」計劃實施，自駕遊旅客舉家來港，其消費涵蓋購物、餐飲及汽車服務等，屬於高消費模式。政策初期雖設配額，但長遠放寬將進一步刺激本地零售及服務業。

7. 內地品牌積極來港擴張，支撐租金及市場氛圍

越來越多內地知名品牌視香港為國際化「首站」或品牌展示窗口，紛紛開設旗艦店。這些新租戶願意支付合理市場租金，不僅為商舖租值帶來支持，也為各區街道注入新的商業活力。

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8. 住宅市場回暖，資金有望回流商舖

近期住宅市場交投回升，價格趨穩。相比之下，商舖市場的租金回報率普遍較住宅高出2至3個百分點。隨著住宅市場信心恢復，部分投資者將重新關注回報更佳的工商舖市場，引導資金回流。

9. 大型業主沽貨壓力減輕，市場供應趨向健康

過去一段時間，部分大型發展商或投資者因資金周轉需要而減持商舖資產。隨著整體物業市場氣氛改善，其套現壓力已減輕，市場上的「急售」盤源減少，有助穩定價格。

10. 商舖租戶結構多元化，金融、教育、醫療成新動力

近年商舖市場的新租戶不再局限於傳統零售，更多來自金融服務、專業教育及醫療保健等高增長行業。這些行業的擴張未完全反映於零售總額統計中，意味著實際的商舖需求可能比官方數據顯示的更為強勁。

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