香港商舖市場最壞時刻將過？數據揭示2026年中前有望見底回升

admin — Fri, 12 Dec 2025 03:59:19 +0000

過去幾年，香港商舖市場經歷寒冬，成交萎縮，價格租金同步下滑。然而，市場正悄然醞釀轉機。根據差餉物業估價署數據，商舖售價已從2019年高峰普遍調整逾四成，個別急售或銀主盤跌幅更顯著。儘管市場瀰漫悲觀情緒，但多項關鍵指標顯示，香港商舖市場有望在2026年觸底反彈。以下十大原因詳細分析市場轉勢的基礎。

1. 零售銷貨值持續增長，奠定復甦基礎

香港零售業總銷貨價值已連續六個月錄得升幅，預計升勢將持續。歷史數據顯示，只要零售銷貨出現持續升浪，商舖售價及租金通常會隨後跟上。當前市場雖仍有業主急售個案，但已出現「跌過龍」的價值窪地。

市場普遍預期美國聯儲局將於2025年啟動減息，新任局長上台後政策方向更趨明朗。全球利率下行將直接降低香港的資金成本，提振整體投資氣氛，利好商用物業資產估值。

目前香港銀行對工商舖按揭審批仍嚴，買家多需以現金入市，壓抑了短期成交。這恰恰形成了被壓抑的需求。一旦銀行在市場穩定後逐步放寬貸款條件，積聚的購買力將推動市場成交活躍度。

訪港旅客人數持續恢復，特區政府大力推動「盛事經濟」，包括定期煙花匯演、大型音樂節及國際體育賽事。這些活動有效帶動市面人流，尤其促進夜經濟，商舖成為最直接的受益者。

深圳居民「一簽多行」實施已逾一年，運作順暢。市場預期2026年此政策有機會擴展至大灣區其他城市。區內超過八千七百萬的人口基礎，將為香港零售市場帶來龐大且穩定的消費客流。

2025年9月訪港旅客人次按年持續上升，達3,292,197人次, 按年上升7.5%。

自2025年底起，「粵車南下」計劃實施，自駕遊旅客舉家來港，其消費涵蓋購物、餐飲及汽車服務等，屬於高消費模式。政策初期雖設配額，但長遠放寬將進一步刺激本地零售及服務業。

越來越多內地知名品牌視香港為國際化「首站」或品牌展示窗口，紛紛開設旗艦店。這些新租戶願意支付合理市場租金，不僅為商舖租值帶來支持，也為各區街道注入新的商業活力。

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近期住宅市場交投回升，價格趨穩。相比之下，商舖市場的租金回報率普遍較住宅高出2至3個百分點。隨著住宅市場信心恢復，部分投資者將重新關注回報更佳的工商舖市場，引導資金回流。

過去一段時間，部分大型發展商或投資者因資金周轉需要而減持商舖資產。隨著整體物業市場氣氛改善，其套現壓力已減輕，市場上的「急售」盤源減少，有助穩定價格。

近年商舖市場的新租戶不再局限於傳統零售，更多來自金融服務、專業教育及醫療保健等高增長行業。這些行業的擴張未完全反映於零售總額統計中，意味著實際的商舖需求可能比官方數據顯示的更為強勁。

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