商舖投資 – Edwinlee https://edwinlee.com.hk Thu, 26 Mar 2026 04:06:44 +0000 zh-HK hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.7.5 https://edwinlee.com.hk/wp-content/uploads/2020/07/cropped-logo-1-150x150.jpeg 商舖投資 – Edwinlee https://edwinlee.com.hk 32 32 185679622 711啟德概念店生意額激增120%！對香港商舖的5大啟示：從便利需求到探索式消費 https://edwinlee.com.hk/711%e5%95%9f%e5%be%b7%e6%a6%82%e5%bf%b5%e5%ba%97%e7%94%9f%e6%84%8f%e9%a1%8d%e6%bf%80%e5%a2%9e120%ef%bc%81%e5%b0%8d%e9%a6%99%e6%b8%af%e5%95%86%e8%88%96%e7%9a%845%e5%a4%a7%e5%95%9f%e7%a4%ba%ef%bc%9a/ https://edwinlee.com.hk/711%e5%95%9f%e5%be%b7%e6%a6%82%e5%bf%b5%e5%ba%97%e7%94%9f%e6%84%8f%e9%a1%8d%e6%bf%80%e5%a2%9e120%ef%bc%81%e5%b0%8d%e9%a6%99%e6%b8%af%e5%95%86%e8%88%96%e7%9a%845%e5%a4%a7%e5%95%9f%e7%a4%ba%ef%bc%9a/#respond Thu, 26 Mar 2026 07:24:00 +0000 https://edwinlee.com.hk/?p=33477
 

你有沒有想過，一間便利店，可以做到要探索、要IP產品、要新鮮、要集體回憶、又要不斷創新？7-Eleven 啟德概念店就做到了，生意額較其他分店高出120%。在香港舖市競爭激烈的今日，這間便利店的成功，對每一個租商舖做生意的人，都有5大重要啟示。

1. 從「便利需求」轉向「探索式消費」

傳統便利店主打「即買即走」，但這間啟德概念店打破了這個框架。

店內引入IP盲盒、精品潮玩、扭蛋機、偶像週邊，將零售空間變成一個「目的地」，吸引年輕人專程前來「探店」。顧客不再只為購買而入店，而是為了體驗、探索和打卡。

▲啟示：商舖要營造「探索感」，增加顧客留店時間，才可以提升消費意欲。

2. 利用IP產品組合跨界經營

這間概念店的非傳統商品（例如IP產品），佔了營業額的三分之一。這說明了商舖不應被「行業標籤」所局限自己。

無論你正在售賣什麼產品，都可以根據目標客群的興趣——K-pop、動漫、寵物、潮流玩具——進行跨界經營，透過多元化的產品組合，提升利潤空間。

▲啟示：打破傳統，跨界經營，才能突圍而出。

3. 以「新鮮」作為轉型核心

7-Eleven 的鮮食產品增幅最為顯著，7CAFÉ及鮮食銷售佔比已達30%。這個數字反映出一個重要事實：在電商衝擊下，「即食性」和「體驗性」強的餐飲服務，是實體店的重要護城河——網店永遠無法取代。

▲啟示：加入現製飲食元素，滿足消費者對「熱騰騰、即時食用」的需求，是轉型的關鍵。

4. 把握品牌故事與集體回憶的價值

7-Eleven 於1981年在跑馬地開設香港首店，45年間已開設1130間分店，每月服務4200萬顧客。他們在跑馬地原址重塑1981年的「復刻版」概念店，利用思樂冰、舊式汽水櫃等元素喚起集體回憶。

歷史與文化，是不可複製的資產。你可以透過將品牌故事視覺化、情感化，建立與顧客的情感連結，而不只是一味依靠價格競爭。

▲啟示：善用品牌歷史，創造情感價值，才能留住顧客的心。

5. 變革可以逐步推進，但最怕的是完全不變

7-Eleven 計劃於2028年完成全線分店轉型，每年開設及改造數十間店舖。他們並非一次過全面改變，而是持續進化、逐步創新。

在商舖做生意，必須保持差異化與創新，透過不斷推出新產品、新體驗，維持品牌的熱度與新鮮感。顧客，才會持續光顧。

▲啟示：變革可以逐步進行，但最怕的是——完全不變。

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「一舖養三代」這句香港諺語，道出了商舖投資的獨特吸引力。之前倒數分析過10大買樓和買鋪分別的其中五點（按我看上一篇），本文將繼續剖析其餘五大關鍵面向，幫助投資者掌握入市要點。

（五）估值方法：回報率為核心，多因素綜合考量

住宅物業估值主要參考呎價，且容易透過網上平台取得估價資訊。商舖估值則截然不同，銀行主要依據租金回報率進行評估，且無法簡單透過網絡估價。

影響商舖估值的關鍵因素包括：位置與人流：地段消費力、行人流量

物業條件：前後門設計、消防設施、電力配置

商舖需要乎合消防設施應付出牌要求

法律與合規：營業牌照、屋宇署命令、僭建問題

租賃狀況：現有租約條款、租客質素

發展潛力：重建價值、周邊規劃

銀行通常與固定測量師合作，初步口頭估價一般免費。但正式按揭申請時，需提供舖內照片、屋宇署圖則、租約等文件，銀行可能安排實地考察或委託測量師報告，費用約為每份一萬至數千港元。

（四）租金波動：商舖租金如同「過山車」

購買住宅有如「上車」，相對穩定；投資商舖則似登上「過山車」，潛在回報高但波動劇烈。

商舖租金特點：上漲空間大：租戶生意興旺時，續約加租幅度可觀

下跌風險高：經濟逆轉時，減租幅度遠超住宅

（三）產權分割：商舖分契出售常見但風險需知

住宅「劏房」極少分契出售，因受屋宇署條例、消防規例及大廈公契限制。然而，商舖分契出售卻相當普遍。

分契商舖注意事項：常見操作：闊門面商舖可分契為十個八個單位出售

極端案例：整層酒樓或商場可分拆為數百個小型舖位

風險警示：「劏場」舖位若所在商場人流稀少，投資可能血本無歸

（二）租賃風險：商舖較少出現「租霸」與「凶舖」

住宅租賃可能遭遇租客拖欠租金、破壞物業甚至變相成為「凶宅」等問題。商舖租賃在這方面的風險相對較低。

商舖租賃優勢：

商業考量：租客需支付員工薪金、水電開支，惡意拖欠並不划算

法律執行：法庭可派執達吏封舖，直接影響租客經營

裝修責任：商舖裝修通常由租客負責，減少破壞動機

「凶舖」罕見：商舖日間營運、夜間關閉，極少發生不幸事件

（一）投資門檻：專業知識要求高，回報潛力懸殊

住宅投資者多為一般市民，商舖投資則更多涉及專業投資者與機構。

商舖投資特點：

價格差異極大：呎價從每平方呎一兩千元至「舖王」級別的137萬港元，差距可達千倍

配套要求專業：必須瞭解「風火水電煤」配置，不同行業的消防與牌照規定

投資金額較高：香港街舖平均價格高位約3,000萬港元（現約2,000萬港元），高於住宅平均約800萬港元

風險回報並存：錯誤投資可能損失慘重，正確選擇則回報豐厚

商舖投資絕非「一樓住三代」的住宅思維所能應對，它需要更專業的知識、更敏銳的市場觸覺及更強的風險管理能力。投資前務必進行全面盡職調查，諮詢專業人士意見，方能在「一舖養三代」的路上走得更穩健。

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過去幾年，香港商舖市場經歷寒冬，成交萎縮，價格租金同步下滑。然而，市場正悄然醞釀轉機。根據差餉物業估價署數據，商舖售價已從2019年高峰普遍調整逾四成，個別急售或銀主盤跌幅更顯著。儘管市場瀰漫悲觀情緒，但多項關鍵指標顯示，香港商舖市場有望在2026年觸底反彈。以下十大原因詳細分析市場轉勢的基礎。

1. 零售銷貨值持續增長，奠定復甦基礎

香港零售業總銷貨價值已連續六個月錄得升幅，預計升勢將持續。歷史數據顯示，只要零售銷貨出現持續升浪，商舖售價及租金通常會隨後跟上。當前市場雖仍有業主急售個案，但已出現「跌過龍」的價值窪地。

2. 美國減息週期在即，全球資金成本下降

市場普遍預期美國聯儲局將於2025年啟動減息，新任局長上台後政策方向更趨明朗。全球利率下行將直接降低香港的資金成本，提振整體投資氣氛，利好商用物業資產估值。

3. 按揭政策壓抑需求，放寬後將釋放購買力

目前香港銀行對工商舖按揭審批仍嚴，買家多需以現金入市，壓抑了短期成交。這恰恰形成了被壓抑的需求。一旦銀行在市場穩定後逐步放寬貸款條件，積聚的購買力將推動市場成交活躍度。

4. 訪港旅客穩步回升，「盛事經濟」激活人流

訪港旅客人數持續恢復，特區政府大力推動「盛事經濟」，包括定期煙花匯演、大型音樂節及國際體育賽事。這些活動有效帶動市面人流，尤其促進夜經濟，商舖成為最直接的受益者。

5. 「一簽多行」政策有望擴容，大灣區客源潛力巨大

深圳居民「一簽多行」實施已逾一年，運作順暢。市場預期2026年此政策有機會擴展至大灣區其他城市。區內超過八千七百萬的人口基礎，將為香港零售市場帶來龐大且穩定的消費客流。

2025年9月訪港旅客人次按年持續上升，達3,292,197人次, 按年上升7.5%。

6. 「粵車南下」啟動，帶動高消費新模式

自2025年底起，「粵車南下」計劃實施，自駕遊旅客舉家來港，其消費涵蓋購物、餐飲及汽車服務等，屬於高消費模式。政策初期雖設配額，但長遠放寬將進一步刺激本地零售及服務業。

7. 內地品牌積極來港擴張，支撐租金及市場氛圍

越來越多內地知名品牌視香港為國際化「首站」或品牌展示窗口，紛紛開設旗艦店。這些新租戶願意支付合理市場租金，不僅為商舖租值帶來支持，也為各區街道注入新的商業活力。

五穀魚粉全國4000間分店，強勢進駐香港

8. 住宅市場回暖，資金有望回流商舖

近期住宅市場交投回升，價格趨穩。相比之下，商舖市場的租金回報率普遍較住宅高出2至3個百分點。隨著住宅市場信心恢復，部分投資者將重新關注回報更佳的工商舖市場，引導資金回流。

9. 大型業主沽貨壓力減輕，市場供應趨向健康

過去一段時間，部分大型發展商或投資者因資金周轉需要而減持商舖資產。隨著整體物業市場氣氛改善，其套現壓力已減輕，市場上的「急售」盤源減少，有助穩定價格。

10. 商舖租戶結構多元化，金融、教育、醫療成新動力

近年商舖市場的新租戶不再局限於傳統零售，更多來自金融服務、專業教育及醫療保健等高增長行業。這些行業的擴張未完全反映於零售總額統計中，意味著實際的商舖需求可能比官方數據顯示的更為強勁。

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近日，我與內地連鎖餐飲品牌「五穀魚粉」的華南區負責人程總進行了一次精彩對談，探討他們為何選擇在這個時機進軍香港市場，以及未來的發展大計。同時，程總也分享了為何選擇與盛滙合作，租賃舖位作為其在香港的首間直營店。

品牌背景：全國4000間分店，強勢進駐香港

「五穀魚粉」自2012年創立以來，已在全國擁有超過4000家分店，更擴展至海外市場如美國、加拿大、迪拜、馬來西亞和新加坡。今年，品牌決定重點發展香港市場，並計劃以直營與加盟雙軌並行，目標在年底前開設20家分店，長遠更希望在香港達到150家分店的規模！

為什麼選擇香港？

許多香港人可能對本地經濟前景感到憂慮，但程總卻充滿信心。他們團隊從去年下半年開始，對香港市場進行了「掃街式」的深度調研，從佐敦走到旺角，再走到太子，發現香港的消費力和經濟活力依然強勁。

程總指出：

消費力高：香港的消費能力與認知與內地不同，消費水平更高，市場潛力巨大。

經濟繁榮：與內地城市相比，香港仍然非常OK，且內地品牌如蜜雪冰城、袁記雲餃、絕味鴨脖等紛紛進駐，顯示市場吸引力。

競爭相對較低：與內地「內捲」激烈的經商環境相比，香港的競爭壓力較小，營商空間更廣。

未來發展：多品牌戰略，全面拓展

除了「五穀魚粉」，品牌還將引入其他項目，如鍋貼和牛肉飯等，這些都非常適合香港市場。程總強調，公司對香港市場充滿信心，並計劃在兩年內完成150家連鎖店的目標。

為什麼選擇盛滙作為業主？

程總特別感謝李根興盛滙商舖基金的支持，表示：

盛滙不僅提供優質舖位，更在交流中為他們「打開了一扇窗」，增強了在香港發展的信心。

李根興先生以「不收佣金，只收租金」的誠意，讓合作更加愉快和順利。

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盛滙商舖基金集資講座：把握市場轉勢時機，分散佈局優質資產

近期市場利好頻傳：樓價企穩＋零售連升3個月＋美國預期減息 = 現在正是以低門檻佈局香港商舖的絕佳時機！

盛滙商舖基金將於 9月18日、19日 舉辦集資講座，誠邀您報名參加，了解更多關於商舖投資的機遇與策略。

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📍 地點：中環新世界大廈1座1502-3（本公司會議廳）

🎯 對象：按證券及期貨條例定義之專業投資者（需持有八百萬港元或以上流動資產，非物業）

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結語：香港充滿希望，共同助力經濟發展

程總表示，內地品牌進駐香港是「互惠互利」的，希望透過品牌的力量，助力香港經濟發展。他鼓勵香港人保持信心：「人在哪，經濟就在哪！」

讓我們一起歡迎更多內地品牌來港，共同見證香港的繁榮與未來！

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