香港租舖，租金只是第一步。真正影響生意生死的，往往是租約條款、牌照、水電、還原責任，以至業權查冊。盛滙基金創辦人李根興 Edwin，自2009年以來本人及基金已成功買入香港174間街舖，人生目標買1000間。以下同大家分享香港租舖十大注意事項，準備開店的老闆一定要睇清。

1. 租金模式：固定租金 vs 營業額抽成
   街舖多數採固定租金，因為小業主難以查核租客營業額。大型商場或發展商則常採「底租與營業額抽成，取其高者」，抽成一般5%至25%。零售約6至12%，普通食肆約10至15%，輕食／Coffee Shop約15至20%，Food Court可達兩三成，國際奢侈品牌／珠寶約6至10%，大型超市／百貨／Anchor Tenant最低約5至8%。若長期只交到底租，等於生意唔夠，市好時也容易被人踢走。
2. 查明法定用途與牌照可行性
   簽約前要查大廈公契（DMC）及佔用許可證（入伙紙／OP）。部分舖位明文不容許某些「厭惡性」行業。餐飲、鮮肉店、教育、人多聚集等行業受嚴格牌照監管，須確認用途符合法規，避免簽約後無法出牌。
3. 租期結構與續租權
   香港商舖裝修成本高，理想租期多為「兩年死約、兩年生約」或「三年死約、三年生約」。零售短啲，飲食長啲。死約期內雙方不能退租；生約則租客有優先續租權。租金調整上限、加幅計算方式都應寫清楚，一般加幅10至20%，或按市場租值。
4. 計算免租期
   免租期通常用作裝修與申請牌照，一般7至14日至3至6個月。須注意：免租期通常只免淨租金，管理費、差餉及地租仍須由租客繳付。另外，免租期不一定全在租約開始時，有時分佈於中期及尾期，因為業主想先證明租客有交租能力。
5. 釐清雜費承擔責任
   要釐清淨租金以外支出：差餉及地租由業主或租客承擔？管理費與冷氣費誰負責？商場中央冷氣常按面積或用量計算，超時冷氣附加費也要預算。商場舖可能有推廣費或市場推廣基金，用作節日裝飾；街舖一般無。
6. 首期現金流儲備
   起租前要準備充足周轉金，即「三按一上」或「六按一上」。按金通常2至3個月租金，部分商場要求包含管理費按金；若無私人擔保，業主可能要求6個月。另加1個月上期、地產代理佣金（半至1個月租金）、律師費、印花稅，最貴還有裝修費。
7. 水電煤及結構負荷配備
   實地核實電力容量：單相或三相電、安培數是否充足。升級電錶須經中電／港燈及大廈業主立案法團審批，隨時搞一年半載，費用高昂。飲食業必須具備充足來去水管徑及隔油池，通風及排煙也要獲公契及環保署許可。
8. 門面、外牆與廣告位權限
   招牌及外牆廣告位是否包含在租約內？公家位置賣廣告要大廈管理處同意。牆身懸掛招牌須符合屋宇署「小型工程監管制度」，並確認是否需另付廣告位租金或大廈額外審批費。
9. 還原條款
   租約期滿退租時，通常要求「交吉」並還原至交樓原狀（Bare Shell）。租客要拆招牌、天花、地台、地板、間隔、修補牆身、還原消防與機電，部分業主更要求聘請指定合資格承辦商，費用可以好甘。若業主允許保留裝修最好；否則額外租金、施工、清拆成本，分分鐘幾十萬。
10. 查冊產權與抵押負擔
    正式簽約前必須委託代理或律師進行土地註冊處查冊，確認出租人為合法業主或獲授權代表。若商舖有銀行按揭，通常須先取得銀行書面同意（Bank Consent）方可出租，否則業主斷供，租客權益不受保障；若已供完、無按揭登記，則不需要銀行同意。

租舖前逐項問清楚，白紙黑字寫入租約，才是對自己盤生意最大的保障。

李根興博士 Edwin

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